Gebäudeinstandsetzung in Dubai: drei Stufen und wann eine Genehmigung nötig ist — Beschluss 109/2022

Am 2026-09-16 anhand amtlicher Quellen geprüft: Der Text des Verwaltungsbeschlusses Nr. 109 von 2022 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), der Rechtevermerk nennt das Oberste Gesetzgebungskomitee des Emirats. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist weder eine ingenieurtechnische noch eine rechtliche Beratung: Ein konkretes Gebäude wird nach seinen eigenen Unterlagen und einer Begutachtung beurteilt.

„Brauche ich eine Genehmigung, um eine Wohnung oder eine Fassade instand zu setzen?" — auf diese Frage gibt es in Dubai eine schriftliche Antwort, und sie ist nicht nach der Höhe der Kosten geordnet. Die Stadtverwaltung teilt Instandhaltung in drei Stufen danach ein, was instand gesetzt wird, und jede Stufe hat ihr eigenes Verfahren.

Das Dokument ist Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works, erlassen vom Generaldirektor der Stadtverwaltung Dubai am 20. April 2022 (19. Ramadan 1443 n. H.); es tritt am Tag der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft (Artikel 7). Die Präambel nennt das Dekret Nr. 45 von 2021 über den Dubai Building Code, die Verfügung von 1961 über die Errichtung der Stadtverwaltung, die Lokale Verordnung Nr. 3 von 1999 über Bauarbeiten nebst Änderungen, den Beschluss des Exekutivrats Nr. 15 von 2021 über die Organisationsstruktur und den Verwaltungsbeschluss Nr. 10 von 2019 über den Austausch von Ingenieurbüros und Bauunternehmen sowie die Ausstellung von Abnahmebescheinigungen.

Drei Stufen und die Grenze dazwischen

Die Definitionen stehen in Artikel 1, die Verfahren in den Artikeln 2–4:

Stufe der Arbeiten	Was sie umfasst (Aufzählungen sind offen)	Genehmigung und Abnahmebescheinigung
Grundstufe	Behebung nichttragender Mängel: Innen- und Außenanstrich; Austausch von Böden, Türen und abgehängten Decken; Wartung von Elektrik, Kanalisation und Sanitäranlagen, Klimageräten, Brandbekämpfungsanlagen und Rohrisolierungen	weder eine Genehmigung der Stadtverwaltung noch eine Abnahmebescheinigung erforderlich
Bauliche Stufe	Behebung baulicher Mängel, die die Dauerhaftigkeit, nicht aber die Tragsicherheit gefährden: Risse in Elementen der Haupttragstruktur, Mängel an Außenfassaden	Genehmigung und Bescheinigung werden über das Baugenehmigungssystem selbst ausgestellt
Spezialisierte Stufe	Behebung von Mängeln, die die Tragsicherheit gefährden: Setzungen und Risse in Decken, Trägern, Stützen; Abfallen der Betonverkleidung; starker Rost an der Bewehrung; Änderung von Elementen der Haupttragstruktur einschließlich Verstärkung, Abstützung und Ergänzung neuer Elemente	die Genehmigung wird über das System erteilt, die Bescheinigung nach Billigung der Arbeiten durch die Stadtverwaltung

Beachten Sie, wie die Grenze gezogen ist: Zwischen der zweiten und der dritten Stufe steht nicht die Breite des Risses, sondern was er gefährdet — die Dauerhaftigkeit des Gebäudes oder seine Tragsicherheit. Diese Frage beantwortet ein Ingenieur, nicht der Eigentümer.

Grundstufe: keine Genehmigung, aber sechs Anforderungen

Das Fehlen einer Genehmigung bedeutet nicht das Fehlen von Regeln. Artikel 2 zählt auf, was auch bei gewöhnlichen Arbeiten gilt:

1. die Arbeiten führt ein von der Stadtverwaltung präqualifizierter Unternehmer aus;
2. architektonische oder bauliche Änderungen, die die Sicherheit des Gebäudes oder einer seiner Fassaden gefährden könnten, sind unzulässig;
3. die von der Stadtverwaltung angewandten Planungs- und Bauvorschriften samt allen Spezifikationen und Bedingungen sind einzuhalten;
4. die dem Umfang der Arbeiten angemessenen Anforderungen der öffentlichen Sicherheit sind einzuhalten;
5. die Anforderungen der Generaldirektion Zivilschutz und anderer Stellen sind einzuhalten, soweit deren Vorschriften dies verlangen;
6. beim Anstrich äußerer Fassaden sind Farben zu verwenden, die sich in die Umgebung und die Nachbargebäude einfügen, wie von der Stadtverwaltung zugelassen.

Punkt eins und sechs erfahren Eigentümer erfahrungsgemäß zuletzt. Selbst das Streichen einer Außenwand ist keine rein private Angelegenheit.

Bauliche Stufe: selbst ausgestellt, aber mit Nachweisen

Artikel 3 verlangt für die Genehmigung vier Dinge: Den Antrag stellt ein präqualifizierter beratender Ingenieur oder Unternehmer über das Baugenehmigungssystem; beizufügen sind Fotos aller baulichen Mängel mit Angabe ihrer Stellen; vorzulegen ist ein vorgeschlagener Instandsetzungsablauf samt Angaben zu den Materialien; die vorgeschriebene Gebühr ist zu entrichten. Nach Abschluss wird die Bescheinigung über dasselbe System selbst ausgestellt.

Bei der Ausführung gelten dieselben Verbote und Anforderungen wie in der Grundstufe: keine Änderungen, die die Sicherheit des Gebäudes gefährden, Einhaltung der Bauvorschriften, der öffentlichen Sicherheit und der Zivilschutzanforderungen.

Spezialisierte Stufe: erst das Labor, dann die Reparatur

Hier ist das Verfahren deutlich strenger (Artikel 4):

• den Antrag stellt ein präqualifizierter beratender Ingenieur oder Unternehmer über das System;
• die Pläne werden der Stadtverwaltung zur Genehmigung vorgelegt;
• Fotos aller Mängel mit Angabe der Stellen sind beizufügen;
• vor Beginn werden die erforderlichen Laborprüfungen von Beton und Bewehrungsstahl der Haupttragelemente durchgeführt;
• vorzulegen ist ein vom beratenden Ingenieur genehmigter, auf den Prüfergebnissen beruhender Ablauf mit allen erforderlichen statischen Angaben und Berechnungen sowie den Materialspezifikationen — um Tragfähigkeit und Dauerhaftigkeit des Gebäudes über seine gesamte Lebensdauer zu sichern;
• die vorgeschriebene Gebühr ist zu entrichten;
• die Arbeiten führt ein präqualifizierter Unternehmer aus;
• die Abnahmebescheinigung wird über das System vorbehaltlich der Billigung durch die Stadtverwaltung ausgestellt.

Und die für Eigentümer entscheidende Bestimmung ist Artikel 4 Buchstabe d:

"…the consulting Engineer and the Contractor appointed to implement the Specialised Maintenance Works will be jointly liable for the authenticity of all the information provided to the DM, and for ensuring the safety of the implemented Specialised Maintenance Works and their conformity with the plans and specifications submitted to the DM."

„… der beratende Ingenieur und der beauftragte Unternehmer haften gesamtschuldnerisch für die Echtheit aller der Stadtverwaltung vorgelegten Angaben sowie für die Sicherheit der ausgeführten Arbeiten und deren Übereinstimmung mit den eingereichten Plänen und Spezifikationen." — Administrative Resolution No. (109) of 2022, Artikel 4(d)

Für die gefährlichste Stufe lässt die Vorschrift die Haftung nicht bei einem Ausführenden: Beide haften, und zwar nicht nur für das Ergebnis, sondern für die Echtheit der Angaben, auf deren Grundlage die Genehmigung erteilt wurde.

Wer prüft

Artikel 5: Kontrolle und Prüfung der Instandhaltungsarbeiten im Emirat obliegen dem Sektor Ingenieurwesen und Planung der Stadtverwaltung — er überprüft die Einhaltung der technischen Spezifikationen, Anforderungen und Verfahren der Planungs- und Bauvorschriften sowie dieses Beschlusses durch die beauftragten Unternehmer und ergreift Maßnahmen gegen Verstöße. Die Durchführungsanweisungen erlässt der Exekutivdirektor dieses Sektors (Artikel 6).

Wie Eigentümer und Käufer das lesen sollten

Drei praktische Folgen.

Erstens. Zeigen sich Risse in Stützen oder Trägern, fällt Verkleidung ab oder ist die Bewehrung deutlich und stark verrostet, so ist das nach der Einteilung der Stadtverwaltung keine kosmetische Reparatur, sondern die dritte Stufe mit Laborprüfungen und genehmigten Plänen. Das Angebot, „ein Unternehmer macht das in einer Woche zu", steht dem Verfahren entgegen.

Zweitens. Selbst Arbeiten der Grundstufe muss ein präqualifizierter Unternehmer ausführen — ein Kriterium, nach dem Käufer oder Mieter die Hausverwaltung fragen können.

Drittens. Bauliche Mängel eines Neubaus sind eine eigene Geschichte: Dort gilt die zehnjährige Haftung des Bauträgers, und die Anforderungen an das Bauen selbst stehen im Building Code und im Gesetz über Qualität und Sicherheit von Gebäuden. Beschluss 109/2022 beantwortet eine andere Frage: in welchem Verfahren instand gesetzt wird, nicht wer schuld ist.

Was wir hier NICHT behaupten

• Gebührenhöhen. Der Beschluss spricht von der „vorgeschriebenen Gebühr" und enthält keine Beträge; Tarifakte haben wir nicht gelesen und nennen keine Zahlen.
• Zu welcher Stufe ein konkreter Mangel gehört. Die Grenze verläuft entlang der Gefährdung von Dauerhaftigkeit oder Tragsicherheit — eine ingenieurtechnische Bewertung, kein Schluss aus einem Artikel.
• Die Liste präqualifizierter Unternehmer und das Präqualifikationsverfahren. Der Beschluss enthält sie nicht; das Register führt die Stadtverwaltung.
• Den Inhalt der Durchführungsanweisungen. Sie erlässt der Exekutivdirektor des Sektors (Artikel 6); ihre Texte haben wir nicht gesehen.
• Den Inhalt der Lokalen Verordnung Nr. 3 von 1999 über Bauarbeiten. Genehmigungen und Bescheinigungen ergehen nach deren Anforderungen und Verfahren; ihren Text haben wir nicht gelesen.
• Zusätzliche Zustimmungen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage. Ob eine Eigentümergemeinschaft oder ein Eigentümerausschuss Arbeiten an gemeinschaftlichen Elementen zustimmen muss, ist eine Frage des Wohnungseigentumsrechts, nicht dieses Beschlusses.
• Das kalendarische Inkrafttreten. Der Beschluss gilt ab dem Tag der Veröffentlichung; das Datum haben wir nicht geprüft. Erlassdatum ist der 20. April 2022.

Quellen

• Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works — Dubai Legislation Portal: Erlass durch den Generaldirektor der Stadtverwaltung Dubai am 20. April 2022, entsprechend 19. Ramadan 1443 n. H., Inkrafttreten am Tag der Veröffentlichung (Artikel 7); Präambel mit dem Dekret Nr. 45 von 2021 über den Dubai Building Code, der Verfügung von 1961, der Lokalen Verordnung Nr. 3 von 1999, dem Beschluss des Exekutivrats Nr. 15 von 2021 und dem Verwaltungsbeschluss Nr. 10 von 2019; Definitionen des Gebäudes, der Instandhaltungsarbeiten und ihrer drei Arten — Grundstufe (Liste nichttragender Arbeiten, keine Genehmigung und keine Bescheinigung), bauliche Stufe (Gefährdung der Dauerhaftigkeit, selbst ausgestellte Genehmigung und Bescheinigung) und spezialisierte Stufe (Gefährdung der Tragsicherheit) — sowie der Genehmigung, der Abnahmebescheinigung und des Baugenehmigungssystems (Artikel 1); sechs Anforderungen an Arbeiten der Grundstufe, darunter präqualifizierter Unternehmer, Verbot sicherheitsgefährdender Änderungen an Gebäude und Fassaden, Zivilschutzanforderungen und zugelassene Farben für den Außenanstrich (Artikel 2); vier Voraussetzungen der Genehmigung baulicher Arbeiten — Antrag eines präqualifizierten beratenden Ingenieurs oder Unternehmers über das System, Fotos der Mängel mit Stellenangabe, vorgeschlagener Ablauf mit Materialangaben, Gebührenzahlung — selbst ausgestellte Bescheinigung und Anforderungen bei der Ausführung (Artikel 3); Voraussetzungen spezialisierter Arbeiten — Genehmigung der Pläne, Fotos der Mängel, Laborprüfungen von Beton und Bewehrung vor Beginn, ingenieurgenehmigter Ablauf auf Basis der Prüfergebnisse mit Berechnungen und Materialspezifikationen, Gebührenzahlung, Ausführung durch präqualifizierten Unternehmer, Bescheinigung vorbehaltlich der Billigung und gesamtschuldnerische Haftung von Ingenieur und Unternehmer für Echtheit der Angaben und Sicherheit der Arbeiten (Artikel 4); Kontrolle und Prüfung durch den Sektor Ingenieurwesen und Planung sowie Maßnahmen gegen Verstöße (Artikel 5); Erlass der Anweisungen durch den Exekutivdirektor des Sektors (Artikel 6).