تقسّم بلدية دبي أعمال الصيانة إلى ثلاثة مستويات، والحدّ بينها ليس حجم الميزانية بل ما الذي يُصلَح. فالدهان والأرضيات والأبواب والأسقف المستعارة والمكيّفات وأنظمة الإطفاء مستوى أساسي: لا تصريح ولا شهادة إنجاز. أمّا تشقّقات الواجهات وعناصر الهيكل الرئيسي فمستوى إنشائي: تصريح ذاتي عبر نظام تصاريح البناء. وأمّا الهبوط والتشقّقات في الأسقف والجسور والأعمدة وسقوط الكسوة والصدأ الكبير في حديد التسليح فمستوى تخصّصي: فحوص مختبرية للخرسانة والحديد قبل العمل، واعتماد للمخطّطات، ومسؤولية تضامنية بين المهندس والمقاول.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-16 من المصادر الرسمية: نصّ القرار الإداري رقم 109 لسنة 2022 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae)، وعلامة الملكية للّجنة العليا للتشريع في الإمارة. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة هندسية ولا قانونية: كلّ مبنى يُقيَّم بمستنداته وبالكشف عليه.
«هل يلزم تصريح لإصلاح شقّة أو واجهة؟» سؤال له في دبي جواب مكتوب، وهو ليس مرتّباً على حجم الكلفة. فالبلدية تقسّم الصيانة إلى ثلاثة مستويات بحسب ما الذي يُصلَح، ولكلّ مستوى إجراؤه.
الوثيقة هي Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works، الصادر عن مدير عام بلدية دبي في 20 أبريل 2022 (19 رمضان 1443 هـ)، ويُعمل به من يوم نشره في الجريدة الرسمية (المادة 7). وتذكر ديباجته المرسوم رقم 45 لسنة 2021 بشأن كود دبي للبناء، وأمر 1961 بإنشاء البلدية، والأمر المحلي رقم 3 لسنة 1999 بشأن تنظيم أعمال البناء وتعديلاته، وقرار المجلس التنفيذي رقم 15 لسنة 2021 باعتماد الهيكل التنظيمي للبلدية، والقرار الإداري رقم 10 لسنة 2019 بشأن إجراءات استبدال المكاتب الهندسية وشركات المقاولات وإصدار شهادات الإنجاز.
المستويات الثلاثة والحدّ بينها
التعريفات في المادة 1، والإجراءات في المواد 2–4:
| مستوى الأعمال | ما يندرج فيه (القوائم غير حصرية) | التصريح وشهادة الإنجاز |
|---|---|---|
| أساسي | إصلاح العيوب غير الإنشائية: الدهان الداخلي والخارجي؛ استبدال الأرضيات والأبواب والأسقف المستعارة؛ صيانة الأعمال الكهربائية والصرف الصحي والتمديدات الصحية والمكيّفات وأنظمة مكافحة الحريق وعزل المواسير الصحية | لا يلزم تصريح من البلدية ولا شهادة إنجاز |
| إنشائي | إصلاح عيوب إنشائية تمسّ ديمومة المبنى دون سلامته الإنشائية: تشقّقات في عناصر الهيكل الرئيسي، وعيوب الواجهات الخارجية | التصريح وشهادة الإنجاز ذاتيّا الإصدار عبر نظام تصاريح البناء |
| تخصّصي | إصلاح عيوب تمسّ السلامة الإنشائية: هبوط وتشقّقات في الأسقف والجسور والأعمدة؛ سقوط الكسوة الخرسانية؛ صدأ كبير في حديد التسليح؛ تعديل عناصر الهيكل الرئيسي بما في ذلك التقوية والدعم وإضافة عناصر جديدة | يصدر التصريح عبر النظام، وشهادة الإنجاز باعتماد البلدية للأعمال |
ولاحظ كيف رُسم الحدّ: بين المستويين الثاني والثالث لا يقف اتّساع الشقّ بل ما الذي يهدّده — ديمومة المبنى أم سلامته الإنشائية. وهذا سؤال يجيب عنه المهندس لا المالك.
المستوى الأساسي: لا تصريح، وستّة اشتراطات
غياب التصريح لا يعني غياب القواعد. فالمادة 2 تعدّد ما يجب حتّى في الصيانة الاعتيادية:
- تُنفَّذ الأعمال بواسطة مقاول مؤهَّل مسبقاً من البلدية؛
- لا يجوز إجراء تعديلات معمارية أو إنشائية قد تمسّ سلامة المبنى أو أيّ من واجهاته؛
- الالتزام بتشريعات التخطيط والبناء التي تطبّقها البلدية بكلّ مواصفاتها وشروطها؛
- الالتزام باشتراطات السلامة العامة بما يتناسب مع حجم الأعمال؛
- الالتزام باشتراطات الإدارة العامة للدفاع المدني وغيرها من الجهات حيثما استلزمت تشريعاتها ذلك؛
- عند دهان الواجهات الخارجية تُستعمل ألوان منسجمة مع المحيط والمباني المجاورة وفق ما تجيزه البلدية.
والبندان الأوّل والسادس هما آخر ما يعلمه الملّاك عادةً. فحتّى دهان جدار من الخارج ليس شأناً خاصّاً بالكامل.
المستوى الإنشائي: تصريح ذاتي لكن بأدلّة
تشترط المادة 3 لإصدار التصريح أربعة أمور: أن يتقدّم بالطلب مهندس استشاري أو مقاول مؤهَّل مسبقاً من البلدية عبر نظام تصاريح البناء؛ وأن تُرفَق صور لجميع العيوب الإنشائية مع تحديد مواضعها؛ وأن يُقدَّم تصوّر مقترح لعملية الإصلاح مع معلومات المواد المستخدمة؛ وأن تُسدَّد الرسوم المقرّرة. وعند الانتهاء تُصدَر شهادة الإنجاز ذاتياً عبر النظام نفسه.
وعند التنفيذ تسري المحظورات والاشتراطات ذاتها الواردة في المستوى الأساسي: لا تعديلات تمسّ سلامة المبنى، والتزام بتشريعات البناء والسلامة العامة واشتراطات الدفاع المدني.
المستوى التخصّصي: المختبر قبل الإصلاح
هنا يشتدّ الإجراء بوضوح (المادة 4):
- يتقدّم بالطلب مهندس استشاري أو مقاول مؤهَّل مسبقاً عبر النظام؛
- تُقدَّم المخطّطات إلى البلدية لاعتمادها؛
- تُرفَق صور جميع العيوب مع تحديد مواضعها؛
- قبل البدء تُجرى الفحوص المختبرية اللازمة للخرسانة وحديد التسليح في عناصر الهيكل الرئيسي؛
- يُقدَّم تصوّر للإصلاح معتمَد من المهندس الاستشاري ومبني على نتائج الفحوص، مع كامل البيانات والحسابات الإنشائية ومواصفات المواد — لضمان سلامة المبنى الإنشائية وديمومته طوال عمره الافتراضي؛
- تُسدَّد الرسوم المقرّرة؛
- تُنفَّذ الأعمال بواسطة مقاول مؤهَّل مسبقاً؛
- تُصدَر شهادة الإنجاز عبر النظام شريطة اعتماد البلدية للأعمال.
والبند الأهمّ للمالك هو البند «د» من المادة 4:
«…the consulting Engineer and the Contractor appointed to implement the Specialised Maintenance Works will be jointly liable for the authenticity of all the information provided to the DM, and for ensuring the safety of the implemented Specialised Maintenance Works and their conformity with the plans and specifications submitted to the DM.»
«…يكون المهندس الاستشاري والمقاول المكلّفان بتنفيذ أعمال الصيانة التخصّصية مسؤولَين بالتضامن عن صحّة جميع المعلومات المقدّمة إلى البلدية، وعن ضمان سلامة الأعمال المنفَّذة ومطابقتها للمخطّطات والمواصفات المقدّمة إليها.» — Administrative Resolution No. (109) of 2022، المادة 4/د
فالمسؤولية في أخطر المستويات لا تُترك لمنفِّذ واحد: كلاهما مسؤول، وليس عن النتيجة فحسب بل عن صحّة المعلومات التي صدر التصريح بناءً عليها.
من يراقب
المادة 5: يتولّى قطاع الهندسة والتخطيط في البلدية الرقابة والتدقيق على أعمال الصيانة في الإمارة — للتحقّق من التزام المقاولين بالمواصفات والاشتراطات والإجراءات الفنّية المقرّرة في تشريعات التخطيط والبناء وفي هذا القرار، واتّخاذ اللازم بحقّ المخالفين. ويصدر المدير التنفيذي للقطاع التعليمات اللازمة للتنفيذ (المادة 6).
كيف يقرأ المالك والمشتري ذلك
ثلاث نتائج عملية.
الأولى. إذا ظهرت في المبنى تشقّقات في الأعمدة أو الجسور، أو تساقطت الكسوة، أو بدا صدأ كبير في حديد التسليح، فهذا ليس إصلاحاً تجميلياً بحسب تصنيف البلدية بل المستوى الثالث، بفحوص مختبرية ومخطّطات معتمدة. وعرضٌ من نوع «يغطّيها المقاول في أسبوع» يخالف الإجراء.
الثانية. حتّى الصيانة الأساسية يجب أن ينفّذها مقاول مؤهَّل مسبقاً — وهو معيار يمكن للمشتري أو المستأجر سؤال شركة الإدارة عنه.
الثالثة. العيوب الإنشائية في مبنى جديد قصّة أخرى: فهناك تعمل مسؤولية المطوّر العشرية، واشتراطات البناء نفسها في كود البناء وقانون جودة المباني وسلامتها. أمّا القرار 109/2022 فيجيب عن سؤال مختلف: بأيّ إجراء نُصلح، لا من المسؤول.
ما لا ندّعيه هنا
- مقادير الرسوم. يقول القرار «الرسوم المقرّرة» ولا يتضمّن مبلغاً واحداً؛ ولم نقرأ تشريعات التعرفة ولا نورد أرقاماً.
- إلى أيّ مستوى ينتمي عيب بعينه. الحدّ مرسوم بخطر المساس بالديمومة أو بالسلامة الإنشائية — وهو تقدير هندسي لا استنتاج من مقال.
- قائمة المقاولين المؤهَّلين وإجراءات التأهيل. لا يتضمّنها القرار؛ والسجلّ لدى البلدية.
- محتوى تعليمات التنفيذ. يصدرها المدير التنفيذي لقطاع الهندسة والتخطيط (المادة 6)؛ ولم نرَ نصوصها.
- محتوى الأمر المحلي رقم 3 لسنة 1999 بشأن أعمال البناء. تصدر التصاريح وشهادات الإنجاز وفق اشتراطاته وإجراءاته؛ ولم نقرأ نصّه.
- الموافقات الإضافية داخل المبنى المملوك ملكية مشتركة. هل تلزم موافقة اتّحاد الملّاك أو لجنتهم على أعمال في العناصر المشتركة؟ سؤال لقواعد الملكية المشتركة لا لهذا القرار.
- التاريخ التقويمي لبدء العمل. يُعمل بالقرار من يوم نشره؛ ولم نتحقّق من تاريخ النشر. وتاريخ الإصدار 20 أبريل 2022.
المصادر
- Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works — بوّابة تشريعات دبي: صدوره عن مدير عام بلدية دبي في 20 أبريل 2022 الموافق 19 رمضان 1443 هـ وبدء العمل به من يوم النشر (المادة 7)؛ الديباجة بالمرسوم رقم 45 لسنة 2021 بشأن كود دبي للبناء، وأمر 1961 بإنشاء البلدية، والأمر المحلي رقم 3 لسنة 1999 بشأن أعمال البناء، وقرار المجلس التنفيذي رقم 15 لسنة 2021، والقرار الإداري رقم 10 لسنة 2019؛ تعريفات المبنى وأعمال الصيانة وأنواعها الثلاثة — الأساسية (قائمة أعمال غير إنشائية بلا تصريح ولا شهادة إنجاز)، والإنشائية (خطر على الديمومة، تصريح وشهادة ذاتيّا الإصدار)، والتخصّصية (خطر على السلامة الإنشائية) — والتصريح وشهادة الإنجاز ونظام تصاريح البناء (المادة 1)؛ ستّة اشتراطات للأعمال الأساسية منها المقاول المؤهَّل مسبقاً وحظر التعديلات الماسّة بسلامة المبنى وواجهاته واشتراطات الدفاع المدني والألوان المعتمدة للدهان الخارجي (المادة 2)؛ أربعة شروط لتصريح الأعمال الإنشائية — طلب من مهندس استشاري أو مقاول مؤهَّل عبر النظام، وصور العيوب مع مواضعها، وتصوّر الإصلاح مع معلومات المواد، وسداد الرسوم — وشهادة الإنجاز ذاتية الإصدار واشتراطات التنفيذ (المادة 3)؛ شروط الأعمال التخصّصية — اعتماد المخطّطات من البلدية، وصور العيوب، والفحوص المختبرية للخرسانة وحديد التسليح قبل البدء، وتصوّر معتمَد من المهندس مبني على نتائج الفحوص مع الحسابات ومواصفات المواد، وسداد الرسوم، والتنفيذ بمقاول مؤهَّل، وشهادة إنجاز باعتماد البلدية، والمسؤولية التضامنية للمهندس الاستشاري والمقاول عن صحّة المعلومات وسلامة الأعمال (المادة 4)؛ الرقابة والتدقيق من قطاع الهندسة والتخطيط واتّخاذ اللازم بحقّ المخالفين (المادة 5)؛ إصدار التعليمات من المدير التنفيذي للقطاع (المادة 6).
