Закон №13 от 2008 года задаёт рамку промежуточного реестра, а исполнительный регламент к нему — решение Исполнительного совета №6 от 2010 года — описывает конкретные запреты и обязанности. Продажа до одобрения проекта ничтожна. Отказать в передаче ключей из-за посторонних долгов нельзя. Излишек площади оплачивать не нужно, недостача свыше 5% компенсируется. Брокер не вправе удержать комиссию до зачисления цены на эскроу-счёт. Разбираем по официальному тексту.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст решения Исполнительного совета №6 от 2010 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст; мы цитируем английскую редакцию портала и называем это прямо. Это не юридическая консультация: конкретный договор оценивается по своим фактам.
Закон читают, регламент — почти никогда. А запреты, которые реально касаются покупателя off-plan, живут именно в регламенте: закон №13 от 2008 года учредил промежуточный реестр, а исполнительный акт к нему расписал, что застройщику нельзя, что он обязан и в какой момент.
Документ — Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai, изданный 14 февраля 2010 года.
До первой продажи: три условия и ничтожность
Статья 4 запрещает и строить, и продавать, пока не выполнены три условия сразу:
- застройщик принял землю во владение и получил сертификат о её выносе в натуру (demarcation certificate);
- он фактически контролирует участок, на котором будет проект;
- он получил у компетентных органов одобрения, необходимые для начала реализации проекта.
Что бывает, если это нарушено, названо в статье 11 — и названо без промежуточных степеней:
«Any legal disposition made by a Master Developer, Sub-developer, or Broker which involves the Off-plan Sale of any Real Property or Real Property Unit prior to approval of the commencement of the project by the Competent Entities and its registration with the DLD will be deemed null and void.»
«Любое юридическое распоряжение, совершённое генеральным застройщиком, суб-застройщиком или брокером и связанное с продажей на стадии проекта любой недвижимости или единицы недвижимости до одобрения начала проекта компетентными органами и его регистрации в Земельном департаменте, считается ничтожным.» — Executive Council Resolution No. (6) of 2010, Article 11
Обратите внимание на третье лицо в перечне: брокер назван наравне с застройщиками. Отдельные требования к запуску проекта — в разборе предварительных условий для застройщика.
Если продаёт брокер
Статья 10 предъявляет застройщику три требования, и проверяются они покупателем ровно так же, как и регулятором: проект должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте; с брокером должен быть заключён договор, а сам брокер — одобрен и лицензирован по подзаконному акту №85 от 2006 года о реестре брокеров; договор на маркетинг проекта должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте.
Проверка лицензии брокера доступна публично — как именно, разобрано в материале о Trakheesi.
Статья 12 закрывает самый чувствительный узел — деньги:
«The Real Property Broker may not deposit the price into his own account or deduct his commission from that price before depositing it into the Escrow Account. Any agreement to the contrary of the provisions of this Article will be null and void.»
«Брокер по недвижимости не вправе зачислять цену на собственный счёт или удерживать из неё свою комиссию до её внесения на эскроу-счёт. Любое соглашение, противоречащее положениям настоящей статьи, ничтожно.» — Executive Council Resolution No. (6) of 2010, Article 12
Последняя фраза важнее первой: подпись покупателя под схемой «платите брокеру, он сам переведёт» такую схему не спасает. Зачем вообще нужен эскроу-счёт и как он устроен — отдельно.
Регистрация сделки: срок на подаче, а не на результате
Статья 2 снимает риск, который от застройщика не зависит: если заявление на регистрацию распоряжения подано в срок, установленный пунктом 2 статьи 3 закона, срок считается соблюдённым — даже если сам Земельный департамент не успел завершить процедуру внутри этого срока.
Статья 3 описывает, что происходит при опоздании, и здесь две части, которые важно не перепутать:
| Что делает Земельный департамент | Норма |
|---|---|
| всё равно вносит распоряжение в промежуточный реестр | пункт 1 статьи 3 |
| налагает на застройщика штраф 10 000 AED | пункт 2 статьи 3 |
То есть опоздание застройщика не выбрасывает покупателя из реестра: запись делается, а ответственность ложится на того, кто опоздал. Что именно даёт запись на стадии строительства и чем она отличается от титула — в разборе Oqood и Title Deed.
Передача объекта: чем нельзя её обусловить
Самая практичная норма всего акта — статья 7. По завершении проекта и получении сертификата о завершении застройщик не вправе отказать в передаче единицы или в её регистрации на имя покупателя, если покупатель выполнил все свои договорные обязательства. И далее — фраза, ради которой статью стоит знать наизусть:
«This applies even if the purchaser owes the Developer any financial dues other than in connection with the sale agreement of the Real Property Unit.»
«Это применяется даже если покупатель имеет перед застройщиком какую-либо финансовую задолженность, не связанную с договором купли-продажи единицы недвижимости.» — Executive Council Resolution No. (6) of 2010, Article 7
Там же ещё два пункта. Застройщик обязан зарегистрировать на покупателя не только саму единицу, но и все относящиеся к ней объекты — в тексте прямо названы парковочные места. А если застройщик всё же отказывается регистрировать при выполненных обязательствах покупателя, Земельный департамент может зарегистрировать единицу на имя покупателя сам — по его заявлению или по собственной инициативе.
Статья 8 добивает тему платежей: застройщик ни по какой причине не вправе взимать с покупателей суммы, кроме одобренных Земельным департаментом, за любое юридическое распоряжение их единицами. Статья 9 при этом оставляет обычное распределение пошлин за регистрацию между сторонами по действующему законодательству, если стороны не договорились иначе.
Площадь: нетто, излишек и порог 5%
Статья 13 переводит спор о метрах в арифметику:
- для целей регистрации принимается чистая площадь (net area) единицы, рассчитанная по правилам Земельного департамента;
- если фактическая площадь оказалась больше проданной чистой площади, излишек не учитывается, и застройщик не вправе требовать за него доплату — если стороны не договорились об ином;
- если фактическая площадь меньше чистой более чем на пять процентов, застройщик обязан компенсировать покупателю недостачу;
- компенсация считается от цены единицы, согласованной в договоре между застройщиком и покупателем;
- базой для расчёта излишка или недостачи служит чистая площадь, указанная в договоре купли-продажи и на плане.
Асимметрия здесь не случайна и работает в пользу покупателя: за лишние метры платить не нужно, за недостающие сверх порога — платят ему.
Когда покупатель вправе идти в суд
Статья 20 перечисляет основания, по которым покупатель может требовать в компетентном суде расторжения отношений с застройщиком:
- застройщик без уважительной причины, приемлемой для Земельного департамента, отказывается выдать покупателю окончательный договор купли-продажи;
- застройщик отказывается привязать платежи к строительным этапам, предложенным RERA;
- застройщик существенно отступает от согласованных в договоре спецификаций;
- после передачи объекта выяснилось, что он непригоден к использованию из-за существенных строительных дефектов;
- любые иные обстоятельства, требующие расторжения договора по общим нормам права.
До суда есть ступень мягче: статья 14 позволяет Земельному департаменту вести примирительные усилия и предлагать решения, а достигнутое мировое соглашение оформляется письменно и после утверждения департаментом становится обязательным для обеих сторон.
⚠️ Проценты статьи 15 мы здесь не печатаем
Статьи 15–18 этого регламента описывают, что вправе сделать застройщик при просрочке покупателя, и называют конкретные доли удержания. Мы не приводим эти проценты как сегодняшнее правило, и вот почему: они воспроизводят механизм статьи 11 закона №13 от 2008 года в её первоначальной редакции, а эту статью закона заменил закон №19 от 2020 года. Действующая редакция разобрана нами отдельно и по своему тексту.
Согласовывать регламент 2010 года с законом в редакции 2020 года — чья норма и в какой части продолжает действовать — мы не беремся: это вопрос к юристу по конкретному договору, а не к обзору. Что из статей 15–17 описывает порядок и в конфликт с этим не входит, назвать можно: письменное уведомление покупателя (лично через Земельный департамент, заказным письмом или по электронной почте с передачей копии департаменту), тридцать дней льготного срока на исправление с даты вручения уведомления, и подтверждение процента готовности проекта техническим отчётом консультанта, аккредитованного RERA, по результатам осмотра на месте. Статья 17 добавляет техническую деталь: завершение работ по планировке участка и устройству инфраструктуры считается началом реализации проекта.
Что из этого следует покупателю
- Проверяйте регистрацию проекта до задатка. Продажа до одобрения и регистрации ничтожна — это не штраф, а отсутствие сделки.
- Платите на эскроу-счёт, а не брокеру. Соглашение об обратном ничтожно по тексту статьи 12.
- Посторонние долги не повод не отдавать ключи. Статья 7 названа буквально.
- Сверяйте площадь по договору и плану. Порог в 5% и база расчёта заданы, доплата за излишек не предполагается.
- Паркинг оформляется вместе с квартирой. Он прямо назван среди объектов, регистрируемых на покупателя.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Соотношение статей 15–18 регламента с действующей редакцией статьи 11 закона. Мы не выводим общего правила и не печатаем проценты как сегодняшние.
- Текущий размер пошлин и утверждённых платежей. Регламент отсылает к решениям Земельного департамента, их актуальный перечень мы здесь не воспроизводим.
- Содержание подзаконного акта №85 от 2006 года о реестре брокеров. Он назван в тексте регламента; его собственные нормы мы отдельно не цитируем.
- Практику применения. Как именно департамент оценивает «уважительность» причины или «существенность» отступления от спецификаций, в акте не написано.
- Любые суммы, кроме прямо названной. Единственное число в этом материале — штраф 10 000 AED из статьи 3.
Источники
- Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 2 (срок считается соблюдённым по дате подачи), статья 3 (регистрация при опоздании и штраф 10 000 AED), статья 4 (три условия до начала строительства и продаж), статья 7 (запрет отказывать в передаче и регистрации, парковочные места, регистрация департаментом), статья 8 (запрет на не одобренные департаментом платежи), статья 9 (распределение пошлин), статья 10 (три требования при продаже через брокера), статья 11 (ничтожность продажи до одобрения и регистрации), статья 12 (эскроу-счёт и запрет удерживать комиссию), статья 13 (чистая площадь, излишек, порог 5%), статья 14 (примирение через департамент), статьи 15–17 (уведомление, 30 дней, технический отчёт консультанта RERA), статья 20 (основания расторжения по требованию покупателя). Издано 14 февраля 2010 года.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: закон, к которому издан этот регламент; его статья 11 действует в редакции закона №19 от 2020 года.
