Les étoiles d'un hôtel et les classes luxury / deluxe / standard des appart-hôtels ne relèvent pas du marketing mais de catégories fixées par le décret n° 17 de 2013. Exploiter sans licence ET sans classement est interdit ; construire un bâtiment en établissement hôtelier ou convertir un bâtiment existant exige l'accord écrit préalable du département — et l'interdiction vise aussi celui qui délivre le permis de construire. Nous lisons l'échelle des catégories, les exigences visant le directeur, les vingt obligations et la fourchette des amendes — et comblons la lacune que nous avions nommée dans nos articles sur le timeshare.
Vérifié auprès des sources officielles au 2026-09-16 : le texte du décret n° 17 de 2013 provient du Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), la mention de propriété nommant le Comité législatif suprême de l'émirat. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : un bien donné s'apprécie sur ses propres pièces.
En examinant la loi sur le timeshare et son règlement, nous avons buté deux fois sur la même chose : une unité n'est éligible au dispositif que si elle se trouve dans un hôtel cinq ou quatre étoiles ou dans des appart-hôtels luxe ou deluxe. Et deux fois nous avons écrit honnêtement que nous n'avions pas lu les normes de classement. En voici la source.
Le document est Decree No. (17) of 2013 Concerning Licensing and Classification of Hotel Establishments in the Emirate of Dubai, pris par le Souverain de Dubaï le 8 mai 2013 (28 joumada al-thani 1434 de l'Hégire) ; il entre en vigueur trois mois après sa publication au Journal officiel (article 21). Le décret a abrogé le règlement n° 1 de 1998 sur la licence et le classement des hôtels, maisons d'hôtes et appart-hôtels (article 20).
Ce qui compte comme « établissement hôtelier »
La liste de l'article 1 est plus large qu'on ne croit : hôtels, resorts, appart-hôtels, maisons d'hôtes, résidences universitaires, auberges de jeunesse, hôtels économiques, hôtels flottants et autres établissements désignés par le département. Le décret s'applique (article 2) aux établissements situés dans les zones de développement spécial et les zones franches, dont le DIFC.
Trois interdictions qui précèdent le bâtiment
L'article 3 dépasse l'hôtelier :
- aucun établissement hôtelier ne peut exploiter dans l'émirat s'il n'est pas licencié ET classé par le département ;
- aucun bâtiment ne peut être construit en établissement hôtelier ni aucun bâtiment existant converti en tel sans l'accord écrit préalable du département et le respect de toutes les conditions de la législation en vigueur ;
- aucune entité publique de l'émirat ne peut délivrer de permis de construire ou de convertir un bâtiment en établissement hôtelier tant que le demandeur n'a pas obtenu cet accord écrit préalable.
Ce troisième point reprend la construction vue dans la loi sur l'étude d'impact de trafic 6/2006 : l'interdiction ne vise pas le promoteur mais celui qui délivre le papier. Pour le propriétaire d'un immeuble résidentiel qui songe à en faire un apparthôtel, la séquence commence non par le chantier mais par l'accord du département.
L'échelle des catégories : où logent réellement les étoiles
L'article 7 fixe les catégories expressément :
| Type d'établissement | Catégories selon l'article 7 |
|---|---|
| Hôtels | cinq, quatre, trois, deux, une étoile |
| Resorts | cinq, quatre, trois étoiles |
| Appart-hôtels | luxury, deluxe, standard |
| Maisons d'hôtes | deluxe, standard |
Le directeur général peut ajouter des types d'établissements et déterminer leurs catégories selon l'emplacement et l'activité ; les normes et exigences d'une catégorie sont fixées par une résolution distincte de sa part (article 7, b et c). Une catégorie peut être relevée ou abaissée à la demande du propriétaire ou de son représentant (article 8) — et l'abaissement figure aussi parmi les mesures en cas d'infraction (article 12).
C'est cette échelle qui se tient derrière l'exigence du règlement sur le timeshare : cinq ou quatre étoiles pour un hôtel ou un resort, luxe ou deluxe pour les appart-hôtels.
La licence : un an, jusqu'à quatre, et un « certificat de non-objection »
Article 6 : la licence vaut un an, renouvelable pour la même durée ; sur demande de l'établissement, le département peut, en coordination avec l'autorité de licence, la délivrer pour une durée allant jusqu'à quatre ans ; le renouvellement se dépose au moins 30 jours avant l'expiration.
La séquence (article 5) se fait par paliers : accords préalables → licence → classement dans la catégorie appropriée → certificat de non-objection permettant de recevoir des clients. Le classement intervient après l'octroi de la licence, par inspection et audit sur site. Sans respect des exigences opérationnelles et sans certificat, aucun client ne peut être reçu. Une fois licencié, l'établissement est inscrit au registre du département avec son nom, ses installations, son adresse, son propriétaire et son directeur.
Vingt obligations : celles que le client voit
L'article 9 énumère les obligations de la direction. Certaines sautent aux yeux de tout client :
- les listes de tarifs et les horaires des services, en arabe et en anglais, à un endroit bien visible dans l'établissement (point 14) ;
- le certificat de classement à un endroit bien visible, pour que clients et visiteurs puissent s'y référer (point 18) ;
- aucune installation ne peut être ajoutée ni fermée (restaurant, bar, boîte de nuit, salle de sport, boutique, salon, etc.) sans accord écrit préalable du département (point 15).
Le reste relève de la coulisse : respecter la législation sur la construction, la santé, la sécurité publique et l'environnement ; ne pas changer d'emplacement ni d'activité sans accord ; ne pas exploiter en cas de décision de suspension ou de fermeture ; informer le département 15 jours avant le premier accueil de clients ; communiquer le nom du directeur et tout changement ; prévenir avant des réparations majeures ; signaler toute modification des données ou documents ayant fondé la licence dans les 10 jours ; s'abonner au programme électronique des établissements hôteliers et touristiques ; et répondre dans le délai fixé aux réclamations transmises par le département.
Le directeur : âge, diplôme et expérience
L'article 10 exige que chaque établissement ait un directeur responsable de l'exécution des obligations, avec des conditions précises : au moins 21 ans ; pleine capacité juridique ; un diplôme en hôtellerie et au moins trois ans d'expérience après son obtention, ou tout diplôme et au moins quatre ans d'expérience dans l'hôtellerie, ou un diplôme du secondaire et au moins cinq ans d'expérience ; bonne conduite et réputation, sans condamnation pour crime ou délit portant atteinte à l'honneur ou à la probité, attestée par un certificat de l'entité compétente.
L'alternative figure au même article : l'établissement peut contracter avec une société de gestion hôtelière licenciée par le département ; celui-ci fixe les conditions d'approbation de tels contrats.
Sanctions : une fourchette à partir de 100 dirhams et quatre mesures
L'article 12 donne la fourchette et les mesures :
| Ce que dit l'article 12 | Tel qu'imprimé dans le décret |
|---|---|
| amende | de 100 à 100 000 dirhams |
| récidive de la même infraction dans l'année | l'amende est doublée, sans dépasser 500 000 dirhams |
| mesures additionnelles | abaissement de la catégorie ; fermeture de l'établissement ou d'une installation jusqu'à six mois ; fermeture définitive d'une installation ; fermeture définitive de l'établissement avec annulation de la licence |
| après annulation | la licence peut être rétablie deux ans plus tard sur demande écrite |
⚠️ La liste des actes prohibés et l'amende propre à chacun sont renvoyées par le décret à une résolution distincte du président du Conseil exécutif (article 12, a). Nous ne l'avons pas lue et n'établissons aucune correspondance « infraction → montant » : aucune des bornes ne peut être transposée à un cas particulier.
Une réclamation contre une décision, une procédure ou une mesure se dépose par écrit auprès du directeur général dans les 15 jours de la notification ; un comité statue et sa décision est définitive (article 14). Les droits pour accords, licences, certificats et services sont fixés par une résolution du président du Conseil exécutif (article 11) — le décret ne contient aucun montant.
Les règles transitoires de 2013
L'article 17 a donné aux établissements licenciés, ou titulaires d'un certificat d'achèvement, avant l'entrée en vigueur, un an pour se conformer ; à ceux détenant un permis de construire antérieur mais achevés après, un an à compter de l'achèvement. Et séparément : les établissements licenciés à la date d'entrée en vigueur sont exemptés des normes dimensionnelles et autres conditions que le département juge irréalisables.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le contenu des normes de classement. La catégorie est fixée par une résolution distincte du directeur général ; nous n'en avons pas vu le texte et ne citons aucun critère de surface ou d'équipement.
- Le montant des droits ou des amendes pour des infractions précises. Ils figurent dans des résolutions du président du Conseil exécutif, que nous n'avons pas lues.
- Qui exerce aujourd'hui les fonctions du régulateur. Le décret nomme le Department of Tourism and Commerce Marketing ; or le règlement timeshare de 2023 a été pris par le directeur général du Department of Economy and Tourism, dont la loi de création n° 20 de 2021 figure à son préambule. Nous le rapportons comme un fait tiré des documents, sans décrire la succession.
- Le classement d'un bien donné. Le registre est tenu par le département ; nous ne le reproduisons pas et ne confirmons les étoiles de personne.
- La date calendaire d'entrée en vigueur. Le décret s'applique trois mois après la publication ; nous n'avons pas vérifié cette date. La date d'édiction est le 8 mai 2013.
- Les règles de la location saisonnière. C'est une couche réglementaire distincte ; elle n'est pas dans ce décret et nous ne la décrivons pas ici.
Sources
- Decree No. (17) of 2013 Concerning Licensing and Classification of Hotel Establishments in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal : édiction par le Souverain de Dubaï le 8 mai 2013, correspondant au 28 joumada al-thani 1434 de l'Hégire, entrée en vigueur trois mois après publication (article 21) ; définitions de l'établissement hôtelier avec la liste de ses types, de l'activité, du tarif, de la licence, du registre et des installations (article 1) ; application aux zones de développement spécial et aux zones franches dont le DIFC (article 2) ; interdiction d'exploiter sans licence et sans classement, interdiction de construire ou convertir sans accord écrit préalable, et interdiction faite aux entités publiques de délivrer un permis sans cet accord (article 3) ; neuf attributions du département (article 4) ; les paliers de licence avec classement après inspection et audit sur site, certificat de non-objection et inscription au registre (article 5) ; licence d'un an renouvelable, durée jusqu'à quatre ans en coordination avec l'autorité de licence et renouvellement au moins 30 jours avant (article 6) ; catégories de classement des hôtels, resorts, appart-hôtels et maisons d'hôtes, pouvoir du directeur général d'ajouter des types et renvoi des normes à sa résolution (article 7) ; relèvement et abaissement à la demande du propriétaire (article 8) ; vingt obligations dont les listes de tarifs en arabe et en anglais bien en vue, le certificat de classement bien en vue, l'interdiction d'ajouter ou fermer des installations sans accord écrit, la notification 15 jours avant le premier accueil et le signalement des modifications sous 10 jours (article 9) ; les conditions visant le directeur — 21 ans au moins, pleine capacité, diplôme en hôtellerie avec trois ans, ou tout diplôme avec quatre ans, ou secondaire avec cinq ans d'expérience, bonne conduite et absence de condamnation, ainsi que la possibilité de contracter avec une société de gestion hôtelière licenciée (article 10) ; droits fixés par résolution du président du Conseil exécutif (article 11) ; amende de 100 à 100 000 dirhams, doublée en cas de récidive dans l'année jusqu'à 500 000 dirhams, renvoi des actes prohibés et de leurs amendes à une résolution du président du Conseil exécutif, mesures d'abaissement, de fermeture jusqu'à six mois, de fermeture définitive d'une installation et de l'établissement avec annulation de la licence, et rétablissement deux ans après (article 12) ; qualité d'officiers de police judiciaire des agents et coordination avec les autorités des zones franches et de développement spécial (article 13) ; réclamation dans les 15 jours et caractère définitif de la décision du comité (article 14) ; absence de responsabilité du département envers les tiers (article 18) ; abrogation du règlement n° 1 de 1998 (article 20) ; délais transitoires d'un an et exemption des établissements déjà licenciés des normes dimensionnelles jugées irréalisables (article 17).
