«هذه المنطقة تملّك حرّ» عبارة تبدو وصفاً للمكان، بينما هي في الوثيقة وصف لقطعة الأرض. فالنظام رقم 3 لسنة 2006 يجيز لغير المواطنين التملّك لا «في منطقة» بل في قطع أرض مذكورة بأرقامها، وفي موضع واحد — قطعة 224 في ند الشبا — يمنح حقّ انتفاع أو إيجاراً فقط دون تملّك. نستعرض الآلية في النصّ الرسمي على بوّابة تشريعات دبي ونوضّح لماذا يأتي الجواب عن شقّة بعينها من قيد دائرة الأراضي لا من الاسم على اللوحة.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ النظام رقم 3 لسنة 2006 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: الجواب عن عقار بعينه تعطيه دائرة الأراضي والأملاك.
تعمل كلمة «فريهولد» في الإعلانات كبطاقة تُعلَّق على منطقة: «مارينا تملّك حرّ»، «وتلك المنطقة لا». أمّا الوثيقة التي تحسم ذلك فمبنيّة على نحو آخر: إنّها تُعدِّد قطع الأراضي.
ما الذي يجيزه النظام فعلاً
تملّك غير المواطنين تحكمه المادة 4 من قانون التسجيل العقاري: لغير مواطني الدولة ودول المجلس يكون التملّك متاحاً في مناطق يحدّدها الحاكم. أمّا القائمة نفسها فوردت في أداة مستقلّة — Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai، الصادر في 7 يونيو 2006.
وتصوغ مادته 3 الإجازة هكذا:
«Non-UAE Nationals may acquire freehold ownership rights over Real Property without time restriction, usufruct rights, or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years, with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas…»
«يجوز لغير مواطني الدولة اكتساب حقوق الملكية على العقار دون قيد زمني، أو حقوق الانتفاع، أو حقوق الإيجار لمدة تصل إلى تسع وتسعين (99) سنة، وذلك في ما يتعلّق بقطعة (قطع) الأرض المبيّنة قُبالة كل منطقة من المناطق الآتية…» — النظام رقم (3) لسنة 2006، المادة 3
الكلمات المفصليّة هي «with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas». فالإجازة متعلّقة بالقطع المذكورة قُبالة اسم المنطقة لا بالمنطقة كلّها. وهذه هي الآلية: الحق مرتبط برقم القطعة.
الجدول بصيغته سنة 2006
في ما يلي المناطق والقطع كما سمّتها المادة 3 تماماً. وهذه القائمة بصيغتها في تاريخ صدور النظام، 7 يونيو 2006. وقد توسّعت خريطة التملّك بعد ذلك بأدوات أخرى لم نتحقّق منها ولذلك لا نوردها، والجدول أدناه لا يُقدَّم على أنّه قائمة كاملة وسارية اليوم.
| المنطقة كما وردت في النظام | القطع |
|---|---|
| Umm Hurair 2 | 013 |
| Al Barsha South 2 | 002 |
| Al Barsha South 3 | 002 |
| Emirates Hills 1 | 004، 814 |
| Emirates Hills 2 | 001، 049 |
| Emirates Hills 3 | 001 |
| Jebel Ali | 051، 074، 081، 082، 083، 084، 142، 143، 391 |
| Al Jaddaf | 003، 007، 008 |
| The World Islands | 001 |
| Ras al Khor | 165 |
| Al Rowyah | 063، 065 |
| Sheikh Zayed Road | 118، 147 |
| Sofouh 1 | 069 |
| Sofouh 2 | 005 |
| Al-Qouz 3 | 005، 006 |
| Al-Qouz Industrial Area 2 | 010، 030 |
| Al-Qouz Industrial Area 3 | 028 |
| Mirdif | 143، 144 |
| Dubai Marina | 007، 014، 015، 033 |
| Palm Jebel Ali | 001 |
| Palm Jumairah | 001 |
| Nad al-Sheba | 209، 215، 222 |
| Warsan 1 | 002 |
والأسماء منقولة بالهجاء الوارد في الوثيقة، ومنه «Palm Jumairah» — إذ تكتب المواد التسويقية الجزيرة نفسها عادةً بهجاء آخر، وهذا سبب إضافي للتحقّق من العقار بقطعته لا بلوحته.
الموضع الذي لا يُمنَح فيه التملّك
تُفرد المادة 4 من النظام عنواناً واحداً وتضيّق فيه مجموعة الحقوق:
«Non-UAE nationals may acquire usufruct rights or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years in plot no. (224) of the Nad al-Sheba area…»
«يجوز لغير مواطني الدولة اكتساب حقوق الانتفاع أو حقوق الإيجار لمدة تصل إلى تسع وتسعين (99) سنة في القطعة رقم (224) من منطقة ند الشبا…»
قارِنها بالمادة 3 التي تذكر ثلاث صور للحق ومنها التملّك بلا قيد زمني. هنا صورتان فقط — الانتفاع والإيجار حتى 99 سنة، بلا تملّك. علماً أنّ قطعاً مجاورة في المنطقة نفسها (209 و215 و222) واردة في جدول المادة 3. اسم واحد، ونطاق حقوق مختلف باختلاف القطعة: وهي أوضح صورة تبيّن لماذا لا تكون عبارة «المنطقة تملّك حرّ» حكماً على عقارك.
والفرق بين الانتفاع والتملّك والمساطحة في المدة والرسوم وجهة التسجيل هنا.
النظام نفذ فوراً
المادة 5:
«This Regulation will be published in the Official Gazette and will come into force on the day on which it is published.»
بلا أجل مؤجَّل: النشر والنفاذ في اليوم نفسه.
كيف تتحقّق من عقارك
الاسم في الإعلان لا يُثبت صفة، والقيد يُثبتها:
- انظر إلى القطعة لا إلى اسم المشروع. الإجازة في المادة 3 مُعطاة لقطع مذكورة قُبالة المنطقة.
- الواقعة المُنشئة للحق هي قيد دائرة الأراضي. للسجل حجّية مطلقة، والتصرّف غير المقيَّد لا يُعدّ صحيحاً: تفصيل القانون رقم 7 لسنة 2006.
- ميّز صورة الحق. التملّك والانتفاع والإيجار حتى 99 سنة ثلاثة نطاقات مختلفة، وقد تختلف بين قطعتين متجاورتين.
- تحقّق من الوسيط. تصريح الوسيط يُفحص في دقيقة: كيف بالضبط.
- احسب رسوم النقل مسبقاً. ممّ تتكوّن نسبة 4%.
ما لا نزعمه هنا
- أنّ الجدول أعلاه قائمة كاملة وسارية. هو جدول المادة 3 بصيغته في 7 يونيو 2006؛ والتوسيعات اللاحقة قائمة ولم نتحقّق منها ولا نوردها، فلا ندّعي الاكتمال.
- أنّ المنطقة المذكورة مفتوحة للتملّك بأكملها. النظام يجيز القطع المذكورة قُبالة المنطقة لا المنطقة.
- أنّ شقّة بعينها تدخل في الجدول. لا يصحّ تقرير ذلك من اسم المشروع؛ الجواب في قيد دائرة الأراضي لذلك العقار.
- حدود القطع أو ترقيمها الحالي. ننقل الأرقام كما وردت في النظام ولم نقابلها بالخريطة المساحية الراهنة.
المصادر
- Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 3 (جدول المناطق والقطع وصور الحق الثلاث)، المادة 4 (القطعة 224 في ند الشبا — انتفاع أو إيجار فقط)، المادة 5 (النفاذ يوم النشر). تاريخ الصدور 7 يونيو 2006.
- Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 4 التي تُحيل قائمة المناطق إلى أداة يصدرها الحاكم.
- u.ae — تملّك الوافدين للعقارات في الإمارات — البوّابة الرسمية لحكومة الإمارات: الإحالة إلى المادة 3 من النظام رقم 3 لسنة 2006 بوصفها الوثيقة التي تحدّد قطع التملّك الحرّ.
