Закон №6 от 2019 года даёт собственнику две гарантии разной длины: десять лет с даты сертификата о завершении — на дефекты конструктивных частей, и один год с даты передачи квартиры — на неисправные инженерные установки. И добавляет норму, о которой стоит знать до подписания: соглашение, противоречащее этой статье, ничтожно. Плюс обязательное страхование дома, порядок перепланировки и банковская гарантия управляющей компании.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №6 от 2019 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный дефект оценивается по документам конкретного объекта.
Про гарантию застройщика в Дубае обычно говорят одной фразой — «десять лет». На деле гарантий две, они разной длины, считаются от разных дат и покрывают разные вещи. А в конце статьи стоит норма, которая делает бессмысленными любые попытки договориться иначе.
Документ — Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, изданный 4 сентября 2019 года. Про сервисный сбор и границы собственности по тому же закону мы писали отдельно.
Две гарантии, а не одна
Статья 40 разводит их по пунктам:
| Что покрывается | Срок | С какой даты считается |
|---|---|---|
| дефекты конструктивных частей объекта | 10 лет | с даты получения сертификата о завершении проекта |
| неисправные установки: механические и электрические работы, сантехника и канализация и подобные | 1 год | с даты передачи единицы собственнику |
Пункт «b» закрывает лазейку с отложенной приёмкой: если собственник по любой причине не принимает квартиру, годичный срок начинает течь с даты получения застройщиком сертификата о завершении проекта. То есть тянуть с приёмкой ради продления гарантии бессмысленно — часы уже идут.
Пункт «a» делает оговорку о том, что ответственность действует «с учётом положений о договорах подряда» федерального закона №5 от 1985 года. Мы этот федеральный текст здесь не разбираем и не пересказываем — он назван в законе, и читать его нужно отдельно.
Норма, ради которой стоит читать статью 40 целиком
Пункт «c»: ничто в этом законе не отменяет и не умаляет прав и гарантий, предоставленных собственникам против застройщиков любым другим законодательством. То есть эти два срока — минимум, а не потолок.
И пункт «d»:
«An agreement which is made after this Law comes into force and which contradicts, in any way, the provisions of this Article will be deemed null and void.»
«Соглашение, заключённое после вступления настоящего закона в силу и каким бы то ни было образом противоречащее положениям настоящей статьи, считается ничтожным.» — Law No. (6) of 2019, Article 40(d)
«Каким бы то ни было образом» — формулировка, которая покрывает и прямое сокращение срока, и обходные конструкции вроде отказа покупателя от претензий. Подпись под таким пунктом его не спасает.
Страхование дома — обязанность, а не опция
Статья 41 возлагает на управляющего три обязанности сразу: застраховать объект полисом, покрывающим обслуживание и восстановление здания в случае пожара, повреждения или разрушения по любой причине; застраховать ответственность за ущерб и телесные повреждения, причинённые проживающим или третьим лицам; при этом выгодоприобретателем по страхованию объекта должен быть сам управляющий.
Пункт «c» отвечает на вопрос, который возникает следом: страховые премии, подлежащие уплате собственниками, считаются по договорам со страховыми компаниями и включаются в сервисный сбор. Отдельной строкой сверх сбора они появляться не должны.
Перепланировка: три одобрения, а не одно
Статья 39 формулирует условие жёстко: не затрагивая действующее строительное законодательство эмирата, проживающий вправе вносить существенные изменения в конструкцию или внешний облик своей единицы либо в любую часть объекта только после получения одобрения генерального застройщика, Земельного департамента и компетентного органа. Все три, а не любое из них.
Нарушивший обязан за свой счёт устранить причинённый ущерб в порядке, предписанном генеральным застройщиком или RERA. Если он этого не делает, RERA или генеральный застройщик вправе привлечь стороннюю организацию и возложить расходы на него.
Пункт «d» добавляет правило общежития: проживающий и его гости обязаны пользоваться общим имуществом только по назначению и так, чтобы не ущемлять права других пользоваться им, не беспокоить их и не создавать угрозы их безопасности или безопасности объекта. Что именно относится к общему имуществу, а что — к вашей квартире, разобрано отдельно.
Чем отвечает управляющая компания
Здесь закон строит трёхступенчатую конструкцию.
Банковская гарантия (статья 36). Управляющий обязан предоставить банковскую гарантию в пользу Земельного департамента на определённую департаментом сумму — по всем объектам, которыми он управляет. Гарантия служит обеспечением для устранения любого ущерба общему имуществу, причинённого бездействием или небрежностью управляющего. Если ущерб причинён и управляющий не устранил его в назначенный RERA срок, RERA вправе привлечь другую организацию и вычесть расходы из банковской гарантии.
Предписание на работы (статья 35). Если RERA установит, что общее имущество не обслуживается должным образом или не содержится в хорошем, чистом и пригодном состоянии, она направляет управляющему письменное предписание с указанием требуемых работ и дат их начала и завершения. Не выполнил — RERA назначает другую организацию, а расходы относит на счёт сервисных сборов или на счёт платы за пользование.
Замена управляющего (статья 38). Если RERA сочтёт управляющую компанию некомпетентной или неспособной, она может назначить замену — но обязана пройти четыре шага: уведомить комитет собственников о нарушениях и запросить его мнение; направить компании письменное предупреждение с перечнем ошибок, на которое та вправе ответить в течение 14 дней; назначить аккредитованную аудиторскую фирму для проверки счёта сервисных сборов и соблюдения утверждённого бюджета; дать компании срок передать управление преемнику — 30 дней с даты решения о назначении. Ущерб, причинённый действиями заменённой компании, возмещается ею и вычитается из её банковской гарантии.
Отдельно статья 34 требует от управляющего отчитываться: каждые шесть месяцев предоставлять RERA периодический отчёт об управлении объектом и выполненных работах, а по запросу — данные о доходах и расходах по сборам.
Куда идёт спор
Статья 42 не оставляет выбора инстанции:
«the RDSC will have the exclusive jurisdiction to hear and determine all disputes and disagreements related to the rights and obligations stipulated in this Law»
«Центр разрешения арендных споров обладает исключительной подсудностью рассматривать и разрешать все споры и разногласия, связанные с правами и обязанностями, предусмотренными настоящим законом» — Law No. (6) of 2019, Article 42
Название органа звучит «арендным», но подсудность здесь шире: споры собственников по этому закону идут туда же. Как устроен Центр — разобрано по тексту декрета №26 от 2013 года.
⚠️ О штрафах статьи 44 — и чего мы про них не знаем
Статья 44 называет диапазон: штраф не менее одного миллиона дирхамов, при повторе того же нарушения в течение года сумма удваивается, но не может превышать двух миллионов дирхамов. Это цифры самого закона, и мы приводим их как его текст.
Чего мы не можем сказать: за какие именно действия назначается конкретный штраф. Пункт «b» той же статьи относит перечень нарушений и размеры штрафа по каждому к отдельному решению Председателя Исполнительного совета. Этого решения мы не читали, поэтому не сопоставляем нарушения с суммами и не утверждаем, к кому и когда эти штрафы применяются на практике.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Содержание федерального закона №5 от 1985 года о договорах подряда. Он назван в статье 40 как рамка; его собственные нормы мы не цитируем.
- Соответствие конкретных штрафов конкретным нарушениям. Это отдельное решение Исполнительного совета, которого мы не читали.
- Размер банковской гарантии управляющего. Его определяет Земельный департамент; в законе числа нет.
- Практику применения десятилетнего срока. Что считается дефектом «конструктивных частей» в спорном случае, решается по экспертизе, а не по тексту закона.
- Изменения закона после 2019 года. Мы читали текст в том виде, в каком его публикует портал.
Источники
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 34 (договоры управляющего и полугодовой отчёт RERA), статья 35 (предписание RERA на работы и отнесение расходов на счёт сборов), статья 36 (банковская гарантия в пользу Земельного департамента и вычет расходов из неё), статья 38 (замена управляющей компании: уведомление комитета, 14 дней на ответ, аудит, 30 дней на передачу), статья 39 (три одобрения для существенных изменений, ответственность за ущерб, правила пользования общим имуществом), статья 40 (десять лет на конструктивные части, один год на установки, отсчёт при отказе принять единицу, сохранение прав по иному законодательству, ничтожность противоречащего соглашения), статья 41 (обязательное страхование объекта и ответственности, премии включаются в сервисный сбор), статья 42 (исключительная подсудность Центра разрешения арендных споров), статья 44 (штраф не менее 1 000 000 AED, удвоение при повторе, потолок 2 000 000 AED; перечень нарушений — отдельным решением). Дата издания — 4 сентября 2019 года.
