L'acquisition pour utilité publique ne concerne pas que le sol. La résolution n° 6 de 2024 énumère ce qui entre dans l'indemnité due pour les constructions : état du bâtiment et degré d'achèvement, âge, matériaux et qualité de construction, décorations, clôtures, puits, plantations et réseaux d'irrigation, systèmes de sécurité et de protection incendie, droits réels principaux et accessoires. Et elle nomme aussi clairement les exclusions : constructions et équipements démontables, meubles, constructions sans permis, et améliorations réalisées APRÈS la décision d'acquisition.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la résolution n° 6 de 2024 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque point et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : une acquisition donnée s'apprécie sur ses propres documents.
On parle de l'acquisition pour utilité publique comme d'une affaire de terrain. Mais il y a une maison sur la parcelle, une clôture autour, des plantations et un puits dans la cour, un système anti-incendie à l'intérieur. Ce qui, de tout cela, entre dans l'indemnité est fixé par un texte distinct.
Le document est la résolution n° (6) de 2024 réglementant l'acquisition des bâtiments et constructions édifiés sur un bien immobilier dans l'émirat de Dubaï, et leur indemnisation, prise le 6 décembre 2024. Elle fonctionne avec la loi n° 2 de 2022, dont la procédure est traitée à part.
Ce qui est compté
L'article 9 énumère les composantes de l'évaluation des constructions :
| Compté | Non compté |
|---|---|
| état du bâtiment et degré d'achèvement | constructions, équipements et matériels démontables, meubles |
| âge, matériaux et qualité de construction | constructions ou améliorations sans autorisation |
| décorations, clôtures, puits, plantations et réseaux d'irrigation | améliorations réalisées après la décision d'acquisition |
| systèmes de sécurité et de protection incendie | — |
| droits réels principaux et accessoires | — |
La colonne de droite est un conseil pratique à l'envers : ce qui se démonte et s'emporte n'est pas indemnisé, parce que cela reste à vous. Et les améliorations postérieures à la décision n'augmentent pas la somme — sinon l'évaluation deviendrait une course.
Sur quoi la somme est calée
Le même article donne l'ancrage :
« The amount of Compensation must be proportionate to market prices as at the date of issuance of the Acquisition resolution »
« Le montant de l'indemnité doit être proportionné aux prix du marché à la date de la décision d'acquisition. » — Résolution n° (6) de 2024, article 9
La date est fixée par la décision d'acquisition — non par la date de paiement ni par celle du litige. Le bail fait l'objet d'une règle propre : on retient les termes du contrat ou le loyer de marché, le plus élevé des deux.
Qui évalue
D'après les définitions de l'article 1 : l'évaluateur est une entité indépendante chargée de l'évaluation, choisie par le propriétaire sur la liste approuvée par le comité d'acquisition. Le comité lui-même approuve l'évaluation (article 4).
C'est la construction retenue par la loi n° 2 de 2022 : le propriétaire choisit, le comité approuve.
Les délais énoncés par cette résolution
| Étape | Délai | article |
|---|---|---|
| estimation de l'indemnité par le Land Department | 20 jours ouvrables | 3 |
| dépôt des fonds par l'entité acquéreuse | 30 jours ouvrables | 4 |
| contestation du montant par le propriétaire | 30 jours | 8 |
⚠️ Prudence ici. La loi n° 2 de 2022 accorde dix jours ouvrables pour contester le montant de l'indemnité (article 10), tandis que cette résolution énonce trente jours (article 8). Nous avons vérifié les deux chiffres dans leurs textes respectifs et les reproduisons tels quels. Les concilier — quel délai s'attache à quelle étape et à quel objet — n'est pas de notre ressort : c'est une question pour l'organe qui traite votre dossier. La conclusion pratique est unique : comptez à partir du plus court des délais énoncés, non du plus commode.
Ce que le propriétaire doit faire
- Documentez la composition du bien à l'avance. L'indemnité se construit sur la liste de l'article 9 ; photos et justificatifs des clôtures, du puits, des plantations et des systèmes anti-incendie ne sont pas des détails : ce sont des lignes d'évaluation.
- Séparez le démontable du fixe. Ce qui n'est pas indemnisé reste à vous ; l'emporter est votre tâche et votre calendrier.
- Ne construisez pas après la décision. Les améliorations postérieures n'entrent pas dans l'évaluation.
- C'est vous qui choisissez l'évaluateur. Sur la liste du comité, mais le choix vous revient.
- Le droit sur le bien se prouve par l'inscription. Pourquoi seul le registre et, si le bien est indivis, où va le litige de partage.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le rapport entre les délais de cette résolution et ceux de la loi n° 2 de 2022. Nous donnons les deux sans en tirer de règle commune.
- La méthodologie d'évaluation. L'article 9 dit ce qui est pris en compte, pas une formule.
- La liste des évaluateurs. Elle est approuvée par le comité ; nous ne la reproduisons pas.
- Le texte intégral des articles 3, 4 et 8. Nous donnons les délais vérifiés et ne reconstruisons pas le reste.
- Le moindre montant. Il n'y en a aucun ici : il s'agit de composition et de procédure, non de valeur.
Sources
- Resolution No. (6) of 2024 Regulating the Acquisition of, and Compensation for, Buildings and Structures Constructed on Real Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 1 (définition de l'évaluateur choisi par le propriétaire sur une liste approuvée), article 3 (20 jours ouvrables pour l'estimation), article 4 (30 jours ouvrables pour le dépôt des fonds ; approbation de l'évaluation par le comité), article 8 (30 jours pour contester le montant), article 9 (ce qui est compté et exclu, ancrage aux prix de marché à la date de la décision, bail ou loyer de marché selon le plus élevé). Prise le 6 décembre 2024.
- Law No. (2) of 2022 Concerning Acquisition of Real Property for Public Benefit in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 10 (dix jours ouvrables pour contester le montant) — cité à côté comme second texte sur le même sujet.
