Сервисный сбор по районам Дубая
Что платят каждый год владельцы квартир — и как это считается в реальной доходности. Данные DLD 2026.
Service charge — это ежегодный налог на владение, только частный. Вы не платите его государству, вы платите за работающий лифт, чистый бассейн и охрану. В Дубае он варьируется от AED 8 до AED 35 за квадратный фут в год — разница в 4 раза между самым дешёвым районом и Palm Jumeirah.
Сравнение сборов по районам
Источник: DLD Service Charge Index 2025–2026. Расчёт для типичных студий 450 sqft и однокомнатных квартир 700 sqft.
| Район | AED/sqft/год |
|---|---|
| JVC (Jumeirah Village Circle)Mid-market | AED 10–14 |
| ArjanMid-market | AED 9–13 |
| Dubai SouthDeveloping | AED 8–12 |
| MirdifFamily | AED 8–11 |
| Dubai Silicon OasisTech hub | AED 9–12 |
| Business BayUpper mid | AED 14–20 |
| JLT (Jumeirah Lakes Towers)Mixed-use | AED 13–18 |
| Dubai MarinaPremium | AED 14–28 |
| JBR (Jumeirah Beach Residence)Beachfront | AED 15–25 |
| Emaar BeachfrontPremium beach | AED 18–28 |
| Downtown DubaiPrestige | AED 18–30 |
| Palm JumeirahUltra-premium | AED 20–35 |
Источник: DLD Service Charge Index. Диапазоны отражают разброс между зданиями в районе; конкретный дом может быть выше или ниже.
Почему JVC дешевле Marina в 2–3 раза
В Marina и Downtown высокие расходы на обслуживание объясняются конкретными причинами: больше лифтов на башню, дорогие concierge-сервисы, бассейны с подогревом, круглосуточная охрана, подземная парковка с вентиляцией. В JVC здания попроще, управляющие компании конкурируют по цене, и DLD активно проверял завышения сборов в 2023–2024.
Это не значит что JVC лучше. Это значит что net yield в JVC выше на 1–1.5 п.п. при прочих равных, потому что операционные расходы ниже.
Как service charge входит в расчёт доходности
Формула чистой доходности (простой вариант):
Net Yield = (Годовая аренда - Service Charge - Management Fee) / Цена покупки × 100
Где Management Fee = 8–10% от аренды (если передаёте агентству)
Пример: 1BR в JVC, цена AED 1.1M, аренда AED 80,000/год, service charge AED 9,000/год, management AED 8,000/год.
Net = (80,000 - 9,000 - 8,000) / 1,100,000 = 5.7% (vs gross 7.3%)
Частые вопросы
- Что такое service charge в Дубае?
- Ежегодный сбор, который владельцы квартир платят управляющей компании за обслуживание общих зон здания: лифты, бассейн, охрана, уборка lobby, обслуживание парковки. Регулируется Законом ОАЭ о собственности (STRATA Law) и ежегодным индексом DLD.
- Кто устанавливает размер сервисного сбора?
- DLD публикует Service Charge Index с предельными значениями для каждого района. Управляющая компания не может превысить индексный лимит без согласования с Owners Association. Застройщики (особенно мелкие) иногда завышают — проверяйте через DLD перед покупкой.
- Как service charge влияет на чистую доходность от аренды?
- Напрямую. Gross yield в JVC 8%, но service charge AED 10,000/год на 1BR съедает 0.7–0.8 п.п. доходности. В Downtown с gross 6% и charge AED 18,000+/год — потеря 1.5–2 п.п. Всегда считайте net yield = (аренда в год - service charge - management fee) / цена.
- Можно ли оспорить размер сервисного сбора?
- Да. Через Real Estate Regulatory Agency (RERA) или Dubai Courts если управляющая компания превышает индексные лимиты DLD. Owners Association также вправе пересматривать бюджет на годовом собрании владельцев (AGM). Есть задокументированные случаи снижения сборов на 15–20%.
- Когда платится service charge?
- Обычно ежегодно или раз в полгода. Точный график указывается управляющей компанией. Просрочка влечёт штрафы и может блокировать регистрацию других сделок с недвижимостью через DLD.
Получите расчёт чистой доходности под ваш бюджет
Подберём объекты с реальным net yield с учётом service charge — данные DLD, без обещаний.