Цена за фут² в Arjan 2026 — данные DLD

Arjan — компактный жилой район в Dubailand, медианный PSF 1 437 AED/sqft. Рынок схож с JVC по ценовому диапазону (JVC 1 451), но при более высоком gross yield 8,85% против 8,4%. Это один из редких случаев, когда ценовой уровень ниже соседнего рынка, а yield — выше. 4 874 сделки за год — умеренный объём для небольшого района. Studio (1 590 PSF) остаётся самым дорогим сегментом на квадратный фут, формируя инвест-премию.

Ключевые показатели (июль 2026)

Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по числу сделок.

PSF по типу юнита

Что формирует PSF

Почему PSF Arjan близок к JVC, но yield выше. Первый фактор: недостаток инфраструктуры. Arjan — район с меньшим количеством retail, ресторанов и транспортных узлов относительно JVC. Это ограничивает PSF, но сдерживает и арендные ставки меньше: арендаторы готовы платить за proximity к Dubai Hills и Al Barsha. Второй: специализация рынка. Arjan сформирован несколькими крупными застройщиками (Imtiaz, Reportage). Их продукт — компактные unit'ы в mid-market. Это уточняет целевую аудиторию и снижает ценовой разброс. Третий: более свежий фонд. Основная волна сдачи зданий Arjan — 2020–2026. Новый фонд означает низкие capex на техобслуживание и более высокую арендную привлекательность.

Динамика цен

+3,9% YoY — умеренный рост. По сегментам: Studio +4,2%, 1BR +4,1%, 2BR +2,1%, 3BR +8,7%. Нестандартный сигнал: 3BR демонстрирует наибольший рост PSF (+8,7%), что говорит о дефиците крупных юнитов в районе (всего 99 сделок/год в сегменте 3BR). PSF по сегментам снижается от Studio (1 590) к 3BR (1 181): стандартный паттерн для инвест-ориентированного рынка без luxury-demand. Сравнение с JVC: Arjan +3,9% vs JVC +2,2% — Arjan растёт быстрее, хотя PSF сопоставимы.

Риски

Риски PSF в Arjan. Первый: ограниченная инфраструктура. В отличие от JVC, Arjan ещё не сформировал полноценную розничную и досуговую инфраструктуру. Это ограничивает рост PSF при сравнении с более зрелыми районами. Второй: зависимость от нескольких застройщиков. Imtiaz и Reportage доминируют в предложении. Любые задержки сдачи или изменение качества их проектов непропорционально влияют на рыночный PSF района. Третий: oversupply в mid-market. Дубайский mid-market (PSF 1 000–1 600) перенасыщен новыми проектами. Конкурирующие районы (Town Square, DAMAC Hills 2) оттягивают часть инвест-спроса. Четвёртый: 3BR сегмент неликвиден. 99 сделок в год — слишком мало для уверенной перепродажи крупного юнита в Arjan.

Частые вопросы

Каков медианный PSF в Arjan по данным DLD?

По 4 874 сделкам за 12 месяцев: взвешенная медиана 1 437 AED/sqft. По сегментам: Studio 1 590, 1BR 1 382, 2BR 1 218, 3BR 1 181 AED/sqft.

Arjan или JVC — где PSF выгоднее для инвестора?

PSF почти одинаков: Arjan 1 437 vs JVC 1 451. Но yield Arjan выше (8,85% vs 8,4% в JVC). С точки зрения инвест-эффективности Arjan чуть более доходен при аналогичной точке входа. Минус Arjan — меньшая ликвидность (4 874 vs 18 305 сделок/год в JVC).

Почему Studio в Arjan стоит дороже на sqft, чем 1BR?

Studio (1 590 PSF) vs 1BR (1 382): инвест-спрос на компактные юниты под yield выше, чем на 1BR. Studio при равной арендной ставке и меньшей площади даёт выше gross yield на sqft. Этот паттерн повторяется во всех инвест-ориентированных районах Дубая.

Насколько Arjan вырос в цене за последний год?

По данным DLD за 12 месяцев: +3,9% YoY (взвешенно по сегментам). Это выше JVC (+2,2%), хотя PSF сопоставим. Studio и 1BR росли на +4,1–4,2%, 2BR консервативнее (+2,1%), 3BR — аномально высоко (+8,7%, но малая выборка: 99 сделок).

Стоит ли ждать роста PSF в Arjan при развитии инфраструктуры?

Да, Arjan — это «catch-up» история. При условии строительства новых ТЦ, транспортных коридоров и расширения Dubai Hills рядом, PSF Arjan может подтянуться к JVC-уровню и выше. Риск: сроки инфраструктурных проектов в Dubailand традиционно сдвигаются вправо.