Цены на недвижимость в Дубае 2026

Цены на недвижимость в Дубае в 2026 году продолжают расти, но темп заметно нормализовался. Ниже — честные цифры по данным Dubai Land Department: медианная цена за квадратный фут по районам, точка входа для студий и годовая динамика. Смотрите цену внутри сегмента, а не по общегородскому среднему — оно вводит в заблуждение.

Цена за фут по районам Дубая (2026)

Показатели рассчитаны по реальным сделкам DLD для квартир (студии, 1BR, 2BR). Диапазон отражает 25-й и 75-й перцентиль внутри района — конкретный объект зависит от этажа, вида и отделки.

Источник: Dubai Land Department (DLD), транзакции продажи квартир. Период: H1 2026, динамика YoY к H1 2025. Значения медианные (P25–P75) — конкретный объект может отличаться. «Студия от» — ориентир нижней границы предложения.

Как считать честно: медиана против среднего

• Медиана — цена «среднего» реального объекта. Одна сделка на Palm за AED 40M не сдвигает её, а среднее — задирает. Мы везде используем медиану.
• Цена за фут только внутри сегмента. Сравнивать AED/фут студии в JVC с виллой на Palm бессмысленно: это разные рынки. Off-plan и готовое тоже считаем раздельно.
• Объём сделок = ликвидность. Красивая цена в районе с 5 сделками в квартал ненадёжна: продать по ней будет труднее, чем в Marina или Downtown.

Пример расчёта: сколько стоит 1BR

Возьмём 1BR площадью 750 sqft в Business Bay по медиане AED 2,000 за фут:

• Цена покупки: 750 × 2,000 = 1,500,000 AED
• Сбор DLD 4%: 60,000 AED (разово, при регистрации)
• Целевая аренда: ~110,000 AED/год → gross yield ≈ 7.3%
• Налог на владение и на аренду: 0 AED

Тот же метр в Downtown обойдётся примерно в AED 2,500 за фут (1BR ≈ 1.9M), но даст ниже вакансию и сильнее апсайд по стоимости. Полный расчёт доходности — в гайде доходность аренды по районам.

Динамика: что происходит с ценами в 2026

Рынок нормализуется после перегрева 2023–2024. Ключевые тенденции по данным DLD:

• Замедление роста: медианный YoY по городу +8–14% против +18–25% в 2023. Это здоровое охлаждение, а не разворот вниз.
• Развивающиеся зоны обгоняют: JVC, Creek Harbour, Arjan растут быстрее устоявшегося премиума за счёт нового предложения и низкой базы.
• Риск oversupply: большой pipeline новостроек 2026–2027 в отдельных районах может локально сдержать цены. Выбирать конкретное здание, не «район вообще». Сравнение стадий — в разборе off-plan против вторички.

Частые вопросы

Какая средняя цена за квадратный фут в Дубае в 2026 году?

По данным DLD на H1 2026, медианная цена квартир варьируется от AED 850–1,150 за фут в бюджетных районах (Dubai Silicon Oasis, Arjan) до AED 2,800–4,500 в ультра-премиуме (Palm Jumeirah, Emaar Beachfront). Downtown и Marina держатся в диапазоне AED 1,800–2,800 за фут. Правильнее смотреть медиану внутри сегмента, а не общегородское среднее.

Растут ли цены на недвижимость в Дубае в 2026 году?

Да, но темп замедлился относительно пика 2023–2024. Годовой рост (YoY) по большинству районов составляет +8–14% против +18–25% в 2023. Быстрее растут развивающиеся зоны с новым предложением (JVC, Creek Harbour, Arjan), медленнее — устоявшийся премиум. Это признак нормализации рынка, а не разворота.

Off-plan или готовая недвижимость выгоднее по цене?

Off-plan обычно на 10–20% дешевле за фут на старте продаж и позволяет платить в рассрочку у застройщика. Готовая недвижимость дороже, но даёт аренду сразу и исключает риск задержки сдачи. Разница в цене — это плата за время и риск, а не «скидка».

Как проверить, что цена конкретного объекта справедлива?

Сравните заявленную цену за фут с медианой DLD по тому же зданию или району за последние 6–12 месяцев. Отклонение выше медианы на 15%+ требует обоснования (этаж, вид, отделка). Мы делаем такую проверку бесплатно по реальным сделкам DLD.

Есть ли налог при покупке недвижимости в Дубае?

Нет налога на владение и нет налога на доход от аренды для физлиц. Разовые издержки при покупке: сбор DLD 4% от стоимости, административные сборы регистрации и, при ипотеке, банковские комиссии. Дальнейшего ежегодного налога на имущество в ОАЭ нет.