عائد الإيجار في ميدان 2026: عائد إجمالي 6.0%
Gross yield 6,0%, 4 902 DLD transactions. Median price AED 1 240 000, PSF 1 389. Data: июль 2026.
يُسجّل ميدان عائدًا إجماليًا بنسبة 6,0% في ظل 4 902 معاملة خلال الاثني عشر شهرًا الماضية — أرقام تعكس ليس فحسب مستوى العائد، بل أيضًا العمق الحقيقي للسوق. بُني الحي حول حلبة سباق ميدان، وخلال عقد ونصف تحوّل إلى مجتمع سكني مكتفٍ بذاته يستهدف المهنيين والعائلات ذات التطلعات المعيشية الراقية. يبلغ السعر الوسيط للعقار هنا 1 240 000 AED، ويدرّ دخلًا إيجاريًا سنويًا قدره 75 000 AED: نسبة جذابة لمن يبحث عن تدفق نقدي منتظم دون المراهنة على ارتفاع رأسمالي متسارع — إذ تبلغ نسبة نمو السعر +2,4% سنويًا، وهو ما يدل على الاستقرار لا على الانتعاش المفرط.
Key metrics (июль 2026)
Gross yield
6,0%
Median price
AED 1 240 000
Median PSF
AED 1 389
Median rent / yr
AED 75 000
Deals 12m
4 902
Price YoY
+2,4%
Source: DLD area_roi_summary, июль 2026. Weighted medians by sales volume. Individual unit may differ.
By unit type
| Type | Price AED | PSF AED | Deals |
|---|---|---|---|
| Studio | 717 000 | 1 966 | 919 |
| 1BR | 1 296 000 | 1 954 | 1 368 |
| 2BR | 2 193 000 | 1 910 | 715 |
| 3BR | 3 371 000 | 1 970 | 224 |
Yield analysis
نسبة 6,0% هي متوسط السوق، والصورة الفعلية بحسب الشرائح أكثر تعقيدًا. الاستوديوهات (السعر الوسيط 717 000 AED، السعر لكل قدم مربع 1 966 AED، 919 معاملة) هي أقل نقاط الدخول تكلفةً في ميدان من حيث السعر المطلق، وهنا يحقق المستثمرون تقليديًا أعلى عائد إيجاري نسبي: إذ يتراجع سعر الإيجار بوتيرة أبطأ من انخفاض قيمة العقار عند الانتقال إلى مساحات أصغر، مما يجعل نسبة الإيجار إلى السعر في الاستوديوهات أفضل باستمرار من المتوسط. الشقق المكوّنة من غرفة نوم واحدة (السعر الوسيط 1 296 000 AED) سجّلت 1 368 معاملة — الأعلى حجمًا بين جميع الشرائح. السيولة العالية تعني فترة شواغر أقصر وخروجًا أسرع عند إعادة توزيع المحفظة: شقق 1BR في ميدان خيار متوازن بين العائد الإيجاري وسهولة إدارة الأصل. أما شقق غرفتين نوم (السعر الوسيط 2 193 000 AED، 715 معاملة) فتستقطب مستأجرين أكثر استقرارًا، غير أن العائد يميل إلى الانخفاض مع ارتفاع رأس المال المستثمر. وتُعدّ شقق ثلاث غرف نوم (السعر الوسيط 3 371 000 AED، 224 معاملة فحسب) شريحة متخصصة بعمق سوقي محدود تنطوي على مخاطر تصفية إضافية. أبرز ميزة للعائد في ميدان التي تنفرد بها عن معظم أحياء دبي هي القرب من حلبة سباق ميدان. يستطيع المستثمرون الراغبون في نموذج الإيجار قصير الأمد استثمار ذروة الطلب خلال Dubai World Cup والفعاليات الكبرى لتحسين العائد الفعلي بشكل ملحوظ. في المقابل، تجدر الإشارة إلى رسوم الخدمة: فهي في المجمعات المخططة رئيسيًا ذات البنية التحتية المتطورة أعلى تقليديًا من المشاريع المستقلة، ولا بد من خصمها من العائد الإجمالي قبل الاعتماد على نسبة 6,0% باعتبارها عائدًا صافيًا.
Risks to account for
المخاطرة الأولى — رسوم الخدمة فوق المتوسط. في مشاريع ميدان ذات التخطيط الرئيسي المتكامل، تُكلّف صيانة البنية التحتية المشتركة — الحدائق والمسابح والمناطق الأمنية والطرق الداخلية — تاريخيًا أكثر بكثير مما تُكلّف المباني المستقلة. عند عائد إجمالي 6,0% هذا ليس أمرًا هامشيًا: فبضعة AED إضافية لكل قدم مربع سنويًا تُضيّق العائد الصافي بصورة ملموسة. قبل الشراء، لا بد من طلب كشف الحساب الحالي وسجل تغييرات الرسوم على مدى عدة سنوات — ولا تكتفِ بالأرقام الواردة في كتيّب المطور العقاري. المخاطرة الثانية — ضعف سوق الشقق الكبيرة. سجّلت شقق ثلاث غرف نوم 224 معاملة فحسب في السنة، أي ستة أضعاف أقل من شقق غرفة نوم واحدة. على المستثمر الذي يشتري 3BR أن يكون مستعدًا لمحدودية خيارات المشترين عند الحاجة إلى خروج سريع بسعر السوق — هذه مخاطرة سيولة عند الخروج لا عند التملّك. المخاطرة الثالثة — الاعتماد على الدخل الإيجاري من حركة الفعاليات. يتحمّل المستثمرون الطامحون إلى علاوة الإيجار قصير الأمد من حلبة سباق ميدان مخاطر الفعاليات: تأجيل الأحداث الكبرى أو منافسة الأماكن الجديدة أو تغيير صيغة Dubai World Cup يؤثر مباشرةً على معدل الإشغال في ذروة الطلب. استراتيجية الإيجار طويل الأمد تُزيل هذه المخاطرة، لكنها في الوقت ذاته تحرم المستثمر من إمكانية تحقيق عائد أعلى.
Frequently asked questions
- ما هو العائد الإجمالي للإيجار في ميدان لعام 2026؟
- وفقًا لبيانات DLD خلال الاثني عشر شهرًا الماضية، يبلغ العائد الإجمالي في ميدان 6,0%. يُحسب هذا على أساس متوسط الإيجار السنوي 75 000 AED مقابل متوسط سعر الشراء 1 240 000 AED. سيكون العائد الصافي أقل — بعد خصم رسوم الخدمة والتأمين ومصاريف الإدارة.
- أي نوع من الشقق في ميدان يناسب المستثمر الباحث عن دخل إيجاري؟
- تُظهر الاستوديوهات (السعر الوسيط 717 000 AED) والشقق من غرفة نوم واحدة (السعر الوسيط 1 296 000 AED) تاريخيًا أعلى عائد إيجاري نسبي وأفضل سيولة. 1BR هو الأكثر تداولًا بـ 1 368 معاملة سنويًا، مما يُقلّص مخاطر الشواغر. تتميز الاستوديوهات بانخفاض سقف الدخول: فعند نفس الإيجار السائد في السوق، يُحقق ذلك عائدًا أعلى من متوسط الحي.
- ما مدى سيولة سوق العقارات في ميدان؟
- سُجّلت 4 902 معاملة في ميدان خلال الـ 12 شهرًا الماضية — أحد أعلى المؤشرات نشاطًا بين أحياء دبي. السيولة مرتفعة في شريحتي الاستوديو و1BR بـ 919 و1 368 معاملة على التوالي. الاستثناء اللافت هو شقق ثلاث غرف نوم بـ 224 معاملة سنويًا: الخروج من هذه الشريحة يستلزم وقتًا وصبرًا أكبر.
- هل يستحق التفكير في الإيجار قصير الأمد (STR) في ميدان؟
- الإيجار قصير الأمد في ميدان جذاب من الناحية المبدئية بفضل القرب من حلبة سباق ميدان وجدول الفعاليات الحافل، بما فيه Dubai World Cup. يُتيح الطلب في ذروة الأحداث الكبرى تأجير العقار بأسعار تفوق إيجارات السوق طويلة الأمد بشكل ملحوظ. غير أنه لا بد من مراعاة متطلبات ترخيص DTCM، ومصاريف الإدارة في نموذج STR، ومخاطر الاعتماد على جداول الفعاليات.
- كيف تؤثر رسوم الخدمة على العائد الفعلي في ميدان؟
- في مجمعات ميدان ذات التخطيط الرئيسي، تتجاوز رسوم الخدمة تقليديًا متوسط دبي نظرًا لتكاليف صيانة البنية التحتية المشتركة الواسعة. هذا يُخفّض العائد الصافي مباشرةً بالنسبة لرقم العائد الإجمالي 6,0%. قبل الشراء، يجب طلب كشف الرسوم الحالي وسجل تغييراتها على مدى السنوات الأخيرة — فبضعة AED للقدم المربع سنويًا تُغيّر النموذج المالي بشكل جوهري.
أدوات لهذا الموضوع
قائمة مختارة تناسب حالتك
٣–٥ عقارات مع حساب عائد صادق مبني على بيانات دائرة الأراضي — مجاناً.