Цена за фут² в Meydan 2026 — данные DLD

Медианная цена квадратного фута в Meydan составила 1 389 AED/sqft по итогам 12 месяцев — данные DLD на июль 2026 года охватывают 4 902 сделки, что само по себе говорит о глубине рынка. Район строился как lifestyle-квартал вокруг ипподрома: высотные резидентные башни, видовые квартиры, развитая инфраструктура. Для инвестора это означает устойчивый арендный спрос и 6,0% gross yield при умеренном росте стоимости активов (+2,4% YoY). Meydan не самый дорогой район Дубая по PSF, но именно здесь ликвидность и доходность работают в паре.

Ключевые показатели (июль 2026)

Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по числу сделок.

PSF по типу юнита

Что формирует PSF

Три фактора удерживают PSF в Meydan выше того уровня, который объяснялся бы одной только географией. Первый — видовая надбавка: квартиры с прямым обзором на ипподром или канальные коридоры стоят ощутимо дороже, и покупатели здесь достаточно опытны, чтобы правильно это оценивать. Второй — STR-спрос: во время сезона скачек (ноябрь–март) краткосрочная аренда в районе заметно активизируется, поддерживая арендную базу и косвенно подтягивая запрашиваемые цены. Третий — сама ликвидность: при почти пяти тысячах сделок за год рынок достаточно широк, чтобы выход из актива не требовал дисконта, а эта уверенность в выходе и есть скрытая надбавка к PSF.

Динамика цен

Годовой рост в 2,4% сдержанный, но честный: Meydan не разгоняется ни вверх, ни вниз. Интереснее посмотреть на PSF в разрезе сегментов. Студии торгуются по 1 966 AED/sqft при 919 сделках — типичный эффект малой площади, когда квадратный фут «дороже» просто за счёт компактности. Однокомнатные квартиры дают 1 954 AED/sqft на 1 368 сделках — самый ликвидный сегмент по объёму. Двухкомнатные немного откатываются до 1 910 AED/sqft (715 сделок): большая площадь разбавляет удельную стоимость. Трёхкомнатные возвращаются к 1 970 AED/sqft (224 сделки) — здесь работает уже премия за простор и видовую позицию. Медианный PSF по всему рынку в 1 389 AED/sqft ниже всех четырёх сегментных значений: на итоговую цифру тянет вниз более старый и менее оснащённый сток в расчётной базе.

Риски

Первый риск — сезонная концентрация арендного спроса. Если значительная часть STR-дохода формируется вокруг скачкового сезона, то в межсезонье заполняемость падает и реальная эффективная доходность может оказаться заметно ниже заявленных 6,0%. Второй — активный pipeline новых проектов: Meydan продолжает застраиваться, и прирост предложения при стабильном спросе оказывает структурное давление на PSF, которое умеренный годовой рост не всегда компенсирует. Третий — зависимость PSF от вида: квартиры без прямого обзора на ипподром или водные объекты торгуются с дисконтом к сегментному медианному уровню. Покупатель, заплативший видовую цену за позицию без обзора, абсорбирует этот разрыв при перепродаже — а на уровне районной медианы этот риск не виден.

Частые вопросы

Какова медианная цена за квадратный фут в Meydan в 2026 году?

По данным DLD за последние 12 месяцев (июль 2026), медианный PSF в Meydan составляет 1 389 AED/sqft. Цифра основана на 4 902 сделках — достаточно широкая выборка, чтобы считать её репрезентативной, а не артефактом тонкого рынка.

Почему PSF студий выше, чем у двухкомнатных квартир?

Студии в Meydan торгуются по 1 966 AED/sqft, тогда как 2BR — по 1 910 AED/sqft. Это стандартный эффект компрессии: чем меньше общая площадь, тем выше стоимость каждого квадратного фута, потому что в маленькой квартире почти нет «второстепенных» метров — коридоров, подсобок, — которые снижают удельную цену.

Какой сегмент наиболее ликвиден в Meydan?

Однокомнатные квартиры: 1 368 сделок за 12 месяцев при медианном PSF 1 954 AED/sqft. Это самый активный сегмент по объёму, что обеспечивает инвестору наилучшие условия для выхода — без необходимости давать существенный дисконт ради скорости сделки.

Насколько выросли цены в Meydan за год?

На 2,4% по данным DLD. Это умеренный рост без признаков перегрева. В сочетании с gross yield 6,0% суммарный номинальный доход инвестора приближается к 8% до расходов — достойный показатель для стабилизировавшегося жилого актива.

Почему медианный PSF по всему Meydan ниже, чем у каждого сегмента по отдельности?

Потому что районная медиана включает более старый и менее оснащённый сток, который тянет общую цифру вниз. Студии стоят 1 966, 1BR — 1 954, 2BR — 1 910, 3BR — 1 970 AED/sqft, а медиана по всему рынку — 1 389 AED/sqft. Разрыв — следствие неоднородности предложения, а не ошибки в данных.