ميدان: سعر القدم المربع 2026 — تحليل السوق
Median AED 1 389/sqft, +2,4% YoY. 4 902 DLD transactions. Data: июль 2026.
بلغ السعر الوسيط للقدم المربع في ميدان 1 389 AED/sqft خلال 12 شهراً — تشمل بيانات DLD حتى يوليو 2026 ما مجموعه 4 902 معاملة، وهو رقم يدلّ بذاته على عمق هذا السوق. شُيّد الحي بوصفه حياً متكاملاً للحياة الراقية حول حلبة سباق الخيل: أبراج سكنية شاهقة، وشقق ذات إطلالات رائعة، وبنية تحتية متطورة. بالنسبة للمستثمر، يعني ذلك طلباً إيجارياً مستقراً وعائداً إجمالياً بنسبة 6,0% مع ارتفاع معتدل في قيمة الأصول (+2,4% YoY). لا يُعدّ ميدان الأغلى سعراً من حيث PSF في دبي، غير أنه يجمع بين السيولة والعائد في آنٍ واحد.
Key metrics (июль 2026)
Median PSF
AED 1 389
Price YoY
+2,4%
Median price
AED 1 240 000
Gross yield
6,0%
Deals 12m
4 902
Source: DLD area_roi_summary, июль 2026. Weighted medians by transaction count.
PSF by unit type
| Type | PSF AED | Median price AED | Deals |
|---|---|---|---|
| Studio | 1 966 | 717 000 | 919 |
| 1BR | 1 954 | 1 296 000 | 1 368 |
| 2BR | 1 910 | 2 193 000 | 715 |
| 3BR | 1 970 | 3 371 000 | 224 |
What drives PSF here
ثلاثة عوامل تُبقي السعر لكل قدم مربع في ميدان أعلى مما تُفسّره الجغرافيا وحدها. الأول — علاوة الإطلالة: الشقق ذات الإطلالة المباشرة على حلبة السباق أو ممرات القنوات تُساوي أكثر بشكل ملموس، والمشترون هنا من الخبرة بما يكفي لتثمين ذلك بدقة. الثاني — الطلب على الإيجار قصير الأمد: خلال موسم سباقات الخيل (نوفمبر–مارس) تنشط هذه الإيجارات في الحي بشكل لافت، مما يعزز قاعدة الإيجار ويرفع الأسعار المطلوبة بصورة غير مباشرة. الثالث — السيولة ذاتها: مع ما يقارب خمسة آلاف معاملة سنوياً، يتسع السوق بما يكفي لتسييل الأصول دون الحاجة إلى تقديم خصم، وهذه الثقة في إمكانية الخروج هي بحد ذاتها علاوة خفية على السعر لكل قدم مربع.
Price dynamics
النمو السنوي البالغ 2,4% معتدل ولكنه صادق: ميدان لا يتسارع صعوداً ولا هبوطاً. الأكثر إثارةً للاهتمام هو النظر إلى السعر لكل قدم مربع بحسب الشرائح. الاستوديوهات تُتداول بسعر 1 966 AED/sqft في 919 معاملة — وهو التأثير النمطي للمساحة الصغيرة، إذ يصبح سعر القدم المربع أعلى بفعل الضغط في المساحة المحدودة. شقق غرفة نوم واحدة تُحقق 1 954 AED/sqft في 1 368 معاملة — الشريحة الأعلى سيولةً من حيث الحجم. شقق غرفتين تنخفض قليلاً إلى 1 910 AED/sqft (715 معاملة): المساحة الأكبر تخفف السعر الوحدوي. شقق ثلاث غرف تعود إلى 1 970 AED/sqft (224 معاملة) — هنا تبرز علاوة الاتساع وموقع الإطلالة. السعر الوسيط لكل قدم مربع في السوق بأكمله البالغ 1 389 AED/sqft أدنى من قيم الشرائح الأربع جميعها: المخزون الأقدم والأقل تجهيزاً في قاعدة الحساب يسحب الرقم النهائي إلى الأسفل.
Risks to account for
الخطر الأول — تركّز الطلب الإيجاري موسمياً. إذا تشكّل قدر كبير من دخل الإيجار قصير الأمد خلال موسم السباقات، فإن معدل الإشغال يتراجع في بقية العام وقد يكون العائد الفعلي الحقيقي أدنى بشكل ملحوظ من 6,0% المُعلنة. الخطر الثاني — خط المشاريع الجديدة النشط: ميدان لا يزال في طور التطوير، والزيادة في العرض مع ثبات الطلب تُحدث ضغطاً هيكلياً على السعر لكل قدم مربع لا يُعوّضه دائماً النمو السنوي المعتدل. الخطر الثالث — ارتباط السعر لكل قدم مربع بالإطلالة: الشقق التي تفتقر إلى إطلالة مباشرة على حلبة السباق أو المسطحات المائية تُتداول بخصم عن مستوى الوسيط في شريحتها. المشتري الذي دفع سعر الإطلالة لوحدة لا تملكها يتحمّل هذا الفارق عند إعادة البيع — وهو خطر غير مرئي على مستوى وسيط الحي.
Frequently asked questions
- ما هو السعر الوسيط للقدم المربع في ميدان عام 2026؟
- وفقاً لبيانات DLD خلال الـ 12 شهراً الماضية (يوليو 2026)، يبلغ السعر الوسيط لكل قدم مربع في ميدان 1 389 AED/sqft. هذا الرقم مستند إلى 4 902 معاملة — عيّنة واسعة بما يكفي لاعتبارها تمثيلية وليست نتاج سوق ضيّق.
- لماذا يكون السعر لكل قدم مربع في الاستوديوهات أعلى من شقق غرفتين؟
- تُتداول الاستوديوهات في ميدان بسعر 1 966 AED/sqft، في حين تبلغ شقق 2BR 1 910 AED/sqft. هذا هو تأثير الضغط المعياري: كلما صغرت المساحة الإجمالية، ارتفع سعر كل قدم مربع، لأن الشقة الصغيرة تكاد تخلو من المساحات الثانوية — كالممرات والمستودعات — التي تخفض السعر الوحدوي.
- أي شريحة تتمتع بأعلى سيولة في ميدان؟
- شقق غرفة نوم واحدة: 1 368 معاملة خلال 12 شهراً بسعر وسيط لكل قدم مربع يبلغ 1 954 AED/sqft. هذه الشريحة الأكثر نشاطاً من حيث الحجم، مما يوفر للمستثمر أفضل شروط الخروج — دون الحاجة إلى تقديم خصم كبير في سبيل سرعة إتمام الصفقة.
- بكم ارتفعت الأسعار في ميدان خلال العام الماضي؟
- بنسبة 2,4% وفقاً لبيانات DLD. وهو نمو معتدل خالٍ من علامات الارتفاع المبالغ فيه. مقروناً بعائد إجمالي يبلغ 6,0%، يقترب إجمالي العائد الاسمي للمستثمر من 8% قبل المصروفات — مؤشر جيد لأصل سكني مستقر.
- لماذا يكون السعر الوسيط لكل قدم مربع في ميدان بأكمله أدنى من كل شريحة على حدة؟
- لأن وسيط الحي يشمل مخزوناً أقدم وأقل تجهيزاً يسحب الرقم الإجمالي إلى الأسفل. الاستوديوهات بسعر 1 966، و1BR بـ 1 954، و2BR بـ 1 910، و3BR بـ 1 970 AED/sqft، في حين يبلغ وسيط السوق بأكمله 1 389 AED/sqft. الفجوة نتيجة تباين العرض وليست خطأً في البيانات.
أدوات لهذا الموضوع
قائمة مختارة تناسب حالتك
٣–٥ عقارات مع حساب عائد صادق مبني على بيانات دائرة الأراضي — مجاناً.