Доходность аренды Dubai Hills 2026 — данные DLD
Gross yield 7,0%, 3 642 сделок DLD. Медиана AED 2 405 000, PSF 2 307. Данные: июль 2026.
Dubai Hills Estate — Emaar-мастерплан площадью 11 кв. км с гольф-клубом, школами и Dubai Hills Mall. Gross yield 7,0% по 3 642 сделкам DLD — не максимальный, но стабильный. Специфика: долгосрочные семейные арендаторы, низкая вакансия, managed community с высоким уровнем обслуживания. Рост цен +1,5% YoY — консервативный, акцент на качество, а не на спекулятивный рост.
Ключевые показатели (июль 2026)
Gross yield
7,0%
Медиана цены
AED 2 405 000
Медиана PSF
AED 2 307
Медиана аренды/год
AED 115 003
Сделок за 12м
3 642
Цена YoY
+1,5%
Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по объёму сделок. Индивидуальный юнит может отличаться.
По типу юнита
| Тип | Цена AED | PSF AED | Сделок |
|---|---|---|---|
| Studio | 852 000 | 1 969 | 131 |
| 1BR | 1 656 000 | 2 273 | 1 672 |
| 2BR | 2 719 000 | 2 351 | 1 338 |
| 3BR | 4 175 000 | 2 374 | 479 |
Анализ доходности
7,0% — это yield, где доминирует 1BR-сегмент: 1 672 сделки/год, медиана 1,66M AED при аренде около 115K/год. PSF растёт с размером юнита: Studio 1 969, 1BR 2 273, 2BR 2 351, 3BR 2 374 — обратная картина относительно большинства районов. Это особенность Dubai Hills: семейные квартиры большего размера ценятся за вид на гольф и greenery-premium. Долгосрочные арендаторы (контракты 2–3 года) дают низкие транзакционные расходы и стабильный денежный поток. Net yield с service charge AED 14–20/sqft реально 5,5–6,5%.
Риски
Специфические риски Dubai Hills. Первый: удалённость от метро. Ближайшая станция — Mall of the Emirates (~5 км). Большинство арендаторов — автомобилисты, что сужает аудиторию до семей с машиной. Второй: высокий порог входа для семейного сегмента. 2BR за 2,72M AED и 3BR за 4,18M — для инвестора с ограниченным бюджетом это уже большой чек. Третий: рост цен умеренный. +1,5% YoY — ниже уровня инфляции. Dubai Hills — это инструмент стабильности, а не growth.
Частые вопросы
- Кто типичный арендатор в Dubai Hills Estate?
- Семьи с детьми, преимущественно корпоративные экспаты: менеджеры, финансисты, медицинские специалисты. Привлекают: школы (GEMS, Dubai International Academy), гольф, торговый центр Dubai Hills Mall, парки. Средний срок аренды — 2–3 года, высокая renewals-ставка.
- Почему PSF в Dubai Hills растёт с увеличением площади юнита?
- Это обратная к стандарту картина: обычно мелкие юниты дороже на sqft. В Dubai Hills крупные апартаменты (2BR, 3BR) с видом на гольф-клуб торгуются с premium — именно эти юниты ищет целевая аудитория. Studio здесь нетипичный формат (131 сделка/год), это нишевый продукт.
- Есть ли метро или трамвай в Dubai Hills?
- Прямого метро нет. Запланированная Route 2020 Extension может улучшить ситуацию, но точные сроки неопределены. Большинство жителей добираются на машине до Mall of the Emirates (5 км) и пересаживаются на метро.
- Сравните Dubai Hills с Business Bay по инвест-привлекательности.
- Business Bay: yield 7,9% vs Dubai Hills 7,0%. Business Bay — CBD, корпоративные арендаторы, более высокая ликвидность (13 360 vs 3 642 сделок/год). Dubai Hills — качество жизни, семейная стабильность, но меньший объём рынка. Для инвестора: Business Bay даёт выше yield и ликвидность, Dubai Hills — предсказуемость долгосрочной аренды.
- Стоит ли покупать 1BR в Dubai Hills для сдачи в аренду?
- 1BR (медиана 1,66M, 1 672 сделки/год) — оптимальный формат: самый ликвидный сегмент, yield ~7%, долгосрочные арендаторы. Минус: PSF 2 273 выше, чем в JVC (1 362) или Arjan (1 382) при сопоставимой аренде. Platoon по yield проигрывает более доступным районам, выигрывает по качеству арендатора.
أدوات لهذا الموضوع
قائمة مختارة تناسب حالتك
٣–٥ عقارات مع حساب عائد صادق مبني على بيانات دائرة الأراضي — مجاناً.