Доходность аренды Science Park 2026 — данные DLD

Dubai Science Park — компактный жилой кластер на севере города, выросший из бизнес-парка науки и здоровья, поэтому здесь много арендаторов из числа специалистов и семей, работающих поблизости. Валовая доходность аренды по району держится на уровне 6,9% при медианной цене 1 325 000 AED и медианной аренде 66 813 AED в год — это выше того, что дают премиальные прибрежные локации. За последние 12 месяцев прошло 5 404 сделки, а цены прибавили 10,1% год к году, так что район сочетает живой оборот с ощутимым ростом капитала. Для инвестора, который считает не только рост цены, но и денежный поток, это одна из более честных точек входа в среднем сегменте Дубая.

Ключевые показатели (июль 2026)

Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по объёму сделок. Индивидуальный юнит может отличаться.

По типу юнита

Анализ доходности

Доходность в районе тянут вверх студии. При медиане 885 000 AED и самом высоком PSF в районе — 2 027 AED/sqft — они дают лучшее соотношение арендного потока к вложенной сумме, и именно на них приходится основной объём: 2 512 из 5 404 сделок. Ликвидность у этого формата максимальная, съём и перепродажа идут быстро, а короткие циклы простоя меньше бьют по годовой доходности. Однокомнатные с медианой 1 381 000 AED и PSF 1 526 AED/sqft — рабочая середина: их тоже много (2 171 сделка), спрос стабильный, но арендная ставка растёт медленнее цены метра, поэтому чистый yield здесь обычно ниже студийного. Двухкомнатные (2 326 000 AED, PSF 1 536) и особенно трёхкомнатные (3 401 000 AED, PSF 1 365) — это уже история про капитал и семейного арендатора вдолгую, а не про максимальный процент: сделок мало (571 и 53 соответственно), ликвидность тоньше, а доходность разбавляется большей площадью. На чистый результат сильнее всего влияют две статьи: service charge, которые в апарт-комплексах района ощутимо съедают gross-цифру, и режим краткосрочной аренды — STR может поднять доходность студий и однушек, но только при живой заполняемости и с поправкой на управление и меблировку. Считайте yield после этих расходов, а не по формуле «аренда делить на цену».

Риски

Первый риск — концентрация предложения в мелких форматах: студий здесь абсолютное большинство сделок, и при одновременном выходе новых корпусов на рынок арендная ставка по студиям проседает быстрее всего, а именно она держит вашу доходность. Второй — service charge: район застроен апарт-комплексами, и высокие эксплуатационные сборы способны срезать заявленные 6,9% на заметную величину, поэтому по конкретному зданию ставку нужно проверять до сделки, а не после. Третий — транспортная и инфраструктурная зависимость: локация тяготеет к автомобилю и к соседним кластерам, без прямой станции метро рядом, и любое изменение дорожной ситуации или заполняемости окрестных офисов и учебных центров напрямую отражается на спросе арендаторов и на сроках простоя.

Частые вопросы

Какая доходность аренды в Dubai Science Park в 2026 году?

Валовая доходность по району составляет 6,9% при медианной цене 1 325 000 AED и медианной годовой аренде 66 813 AED. Это выше, чем в большинстве прибрежных премиальных локаций Дубая. Чистая доходность будет ниже на величину service charge и расходов на управление.

Какой формат выгоднее для сдачи в аренду?

По цифрам лучшее соотношение аренды к цене дают студии: медиана 885 000 AED при самом высоком PSF в районе — 2 027 AED/sqft. На них же приходится основной объём — 2 512 из 5 404 сделок, то есть и ликвидность у формата максимальная.

Сколько стоит квартира и как растут цены?

Медианная цена по району — 1 325 000 AED, медианный PSF — 1 789 AED/sqft. За последние 12 месяцев цены прибавили 10,1% год к году, то есть район даёт и денежный поток, и рост капитала одновременно.

Насколько ликвиден район для перепродажи?

За 12 месяцев прошло 5 404 сделки, и основная их часть — студии и однокомнатные (2 512 и 2 171). Это высокий и живой оборот в малых форматах; двух- и трёхкомнатные торгуются заметно реже (571 и 53 сделки), их ликвидность тоньше.

Что снижает реальную доходность в этом районе?

Сильнее всего — service charge апарт-комплексов и простой между арендаторами. Оба фактора нужно закладывать в расчёт: считайте yield после эксплуатационных сборов и расходов на управление, а не по формуле «аренда делить на цену».